一个小区拆成两个物业管，合规吗

　　本报记者 栗 思

　　见习记者 唐乙隽

　　“本来两个小区共用门卫室，可现在我们的保安只能待在不足两平方米的岗亭里，凭什么？”近日，一个新设的保安岗亭使浦东东林小区和明丰佳园之间的矛盾加剧。

　　这原是两个比邻的微型小区：300余户居民共用“东方路2851弄”门牌号，也共享同一个出入口和同一片公共区域。然而，自2019年前后划分为两个物业公司管理后，“邻居”间的矛盾开始显现和累积。

　　据小区居民杨先生描述，新辟的岗亭位于小区外部、大门南侧，视野受阻，且无法满足24小时有人值守：“我们东林的居民毫无安全感可言。”眼看矛盾加剧，杨先生便向“解放日报·上观新闻”互动留言板反映情况。他质疑：本来就是一个小区，拆分成两个物业管理，合规吗？

　　是否具备分割条件

　　8月16日上午，记者来到东方路2851弄。从小区入口处看，拱形门头上写着“明丰佳园”4个大字，“东林小区”并无明显标识。向内望去，可见楼栋外观及风格差异极大。据了解，南侧的东林小区建于1996年，为多层住宅，共有19个门洞；明丰佳园于2001年交付使用，为两栋高层住宅。通过位于中央的一小片绿地及变电站等设施，两个小区之间形成一道隐形的“分界线”。

　　此时，大门南侧临时岗亭内已不见安保人员，正在北侧岗亭值守的东林小区保安胥师傅告诉记者，自己已经回到原先共用的岗亭工作——8月15日，浦东新区南码头街道鹏欣居民委员会已牵头组织两方物业管理公司及街道房办、平安办召开协调会，“维持原状、各管各的”，这是协商后的解决方案。

　　“治标不治本。”杨先生对此并不满意，“其实我们这两个小区根本不具备分割的条件。”在他看来，此次保安突然另辟岗亭只是矛盾的一种表现形式。自从两个物业进场，针对小区公共设施的争执几乎从未停止，“垃圾箱房、建筑垃圾堆放点是我们的配套设施，门口的保安室、小区中间的绿地又是他们(明丰佳园)的配套设施，这些设施在居民日常生活中缺一不可、必须共享，非要两个物业分开管理，不是凭空制造矛盾吗？”他向记者出示房产证及宗地图等，从中清晰可见，东方路2851弄属于一个建筑红线区域，“由两个物业管理，这合规吗？”

　　“拆分”属历史遗留问题

　　明丰佳园的业主也忧虑重重。8月16日10时许，业主正围着物业经理就“岗亭保安”一事争论不休，对物业经理在协调会上“擅自作主”同意回搬表示不认同。业主张先生愤愤不平，“是他们自己突然搬离的。既然搬走了，那不妨等问题彻底解决了，再讨论回来的事。”

　　所谓的问题就是备受争议的“拆分管理”。陈女士2001年入住明丰佳园，见证了两个小区物业分分合合的全过程，她告诉记者，尽管规划红线上显示两个小区为同一地块，但实际上东林小区建好后，原来的开发商无力继续开发，明丰佳园交由另一家开发商上海明旺房地产有限公司开发建造，两个小区之间还有一道实打实的“地界线”。“最初两个小区各有一个出入口，还有篱笆、围墙等物理分割线。”不过，东林小区的大门不久后出于规划建设等原因被关闭，“共用”二字便出现了。

　　据陈女士介绍，当时东林小区缺乏有效的管理，街道相关部门便跟明丰家园的业委会商量，请物业托管东林小区。就这样，一套物业、两套班子的管理模式维持了十几年。“两小区居民之间相处得还是不错的。”陈女士说。

　　转折点在2019年前后，针对名东物业的服务，双方出现明显分歧。明丰佳园的业主认为物业服务水平不高，要更换物业，而东林小区则选择继续聘用原物业，两小区启动“分家”，资源争夺也开始了。明丰佳园的祥弘物业经理王海军回忆，2020年他带领团队进驻小区时，双方针对建筑垃圾、生活垃圾、停车位、保安等公共事项有过初步协商，双方各自交换资源，分区域管理，形成平衡之势，可矛盾并未就此消除。

　　“分家”矛盾短期难解决

　　面对两个小区之间的矛盾，南码头街道鹏欣居民委员会的工作人员也有些无奈。“一个门里有两个小区，公共区域、公共设施等很难分清。”相关工作人员说，拆分为两个物业公司管理后，居委会的管理压力倍增，“尤其在疫情期间，两边的业主常发生争执，我们只能尽力调解”。她坦言，能够统一起来管理是最好的。

　　不过，就目前两个小区的现状看，改变“分家”局面难度颇大。据居委会相关工作人员介绍，东林小区建造时间较早，属于经街道备案的老旧小区，在特定事务上可享受一定程度的政府补贴，而明丰佳园则属普通商品房住宅，大都依靠业主自治。这两个小区的性质不同、需求不同，统一管理的意愿恐难达成。

　　“其实，不管是拆分管理，还是合并管理，归根结底还需听取居民意见。”日前，记者前往南码头街道房办了解情况时，相关工作人员就两个小区的情况给予解释，他说，目前正值明丰佳园业委会换届，待新一届业委会成员上任后，将再次召开协调会，“预计还需要一两个月”。