按套内面积计算不影响房屋总价
□ 公摊是居住建筑组成的一部分,抛开品质单纯追求高得房率或低公摊面积并不可取。针对公摊面积及得房率,更重要的是实现透明、合理和优化。
□ 总体来看,按套内建筑面积计价不影响购房者的实际支出,现行规定也不影响交易税费和物业费、采暖费等的计算。
日前,河北省张家口市发布政策,鼓励实行现房销售,逐步推进取消公摊。此前,湖南省衡阳市也明确宣布,自2025年1月1日起,当地商品房将实行按套内建筑面积计价销售。公摊面积计价真的能取消吗,此举将对房地产市场产生怎样的影响?
据悉,2001年施行的《商品房销售管理办法》规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同构成。具体而言,套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积以及阳台建筑面积;而公用建筑面积则包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室等整栋建筑服务的公共用房和管理用房,以及套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙墙体水平投影面积的一半。
除了张家口和衡阳,近年来,安徽合肥、广东肇庆、湖南湘潭等地也相继发布了相关政策,提及“按套内面积计价销售”。特别是肇庆市,已经明确自2024年5月1日起,市内商品房将实行按套内面积计价宣传销售。
从各地实施效果及业内人士分析来看,无论是按建筑面积计价,还是按套内面积计价,仅是计算方式不同,购房者的实际成本并不会因此发生变化。清华大学房地产研究中心主任吴璟指出,一套总价200万元的商品房,若建筑面积为100平方米,套内建筑面积为80平方米,既可按建筑面积2万元/平方米计价,也可按套内建筑面积2.5万元/平方米计价,虽然计价方式不同,但总价不变。
相关的供暖费和物业费也不会因计价方式的改变而发生变化。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,物业费和供暖费通常按建筑面积收取,因为公摊部分的公共空间需要物业管理,而这些空间恰恰是物业应重点投入的区域。目前,已落地采用套内面积计价的城市,如肇庆,物业费仍按原标准计算,取消公摊更多体现在交易环节的计价方式上。
总体来看,按套内建筑面积计价不影响购房者的实际支出,现行规定也不影响交易税费和物业费、采暖费等的计算。公摊是居住建筑组成的一部分,抛开品质单纯追求高得房率或低公摊面积并不可取。针对公摊面积及得房率,更重要的是实现透明、合理和优化。
吴璟表示,公摊面积有必要且正在变得更加透明,要让消费者清楚了解公摊的具体用途,进一步保障购房者的知情权。开发企业也在不断优化户型设计,将公摊面积配置到居住者获得感更强的门厅、电梯间等部分,实现良性的得房率优化。
58安居客研究院院长张波表示,公摊本身不会消失,而是要让购房者实实在在知道自己实际专属空间的大小。同时,不建议一味追求得房率,或使房企过分压缩公摊来减少成本,进而导致实际居住体验下滑。
一些城市正通过调整容积率计算规则的方式让利于民。青岛、杭州等城市出台新规,规定小区内部分公共设施和公共空间不再计入容积率或打折计入,套内阳台部分也享受打折优惠,这些空间相当于“赠送”给购房者,不再计入公共建筑面积甚至套内建筑面积。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,好房子建设有四大要素,即安全、舒适、绿色、智慧。“房屋销售环节取消公摊”即是舒适标准的重要体现。“过去,由于公摊面积计入方式不透明和合同条款含糊,购房者总感觉得房率较低,权益受损。对购房者而言,所购即所得、户型不缩水、交易公开透明,是购房满意度的关键所在。”严跃进说。
专家表示,为推动房地产市场止跌回稳,还需充分释放刚性和改善性住房需求。公众对取消公摊的讨论是希望公摊部分更加透明、优化。下一步,应通过多部门政策合力,鼓励开发商既重视房屋面积的改善提升,也重视小区公共空间的丰富供给,从而显著提升居住质量,有力提振住房消费。
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