开发商规避责任 购房者依法维权

　　□ 本报记者 战海峰

　　□ 本报通讯员 谭玉娇 李润楷

　　许多商品房预(销)售合同纠纷中，开发商利用自身优势地位，在购房合同或者补充协议中设置对购房者不公平、不合理、不对等的格式条款，企图转嫁合同风险、规避法律责任的现象屡见不鲜，严重侵害购房者的合法权益。

　　为引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解法律规定，明确行为准则，重庆市第一中级人民法院联合辖区基层法院，针对近年来涉及格式条款类商品房买卖合同纠纷存在的突出问题发布典型案例，旨在通过以案释法，引导购房者遇到类似纠纷时运用法律手段维权，有序推进房地产市场健康发展。

　　补充协议规避责任

　　约定无效赔偿一万

　　2019年4月，重庆某房地产开发公司与张某签订商品房买卖合同，约定张某购买该公司开发的房屋一套。该公司在前期发布的广告、资料中介绍房型为一梯一户、电梯入户，其“户型宣传图”中“标准层平面图显示”对相关设施进行了明显标识。双方签订的补充协议中约定，该公司前期广告宣传等资料内容均不视为要约内容，双方权利义务以商品房买卖合同及其附件约定为准。

　　2020年9月，张某发现实际交付的房屋并非一梯一户、电梯入户，故未接收所购房屋，并以补充协议的约定系格式条款，开发商随意变更前期宣传内容构成违约为由向法院起诉，请求判决开发商支付违约金。

　　法院认为，补充协议中关于开发商的广告宣传等不属于合同内容，开发商不因广告宣传承担任何义务的条款属于格式条款，在无特别提示，也未向购房者进行说明的情况下，购房者主张其不成为合同内容，应予支持。补充协议中，关于非格式条款的约定属于提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定为无效协议。补充协议的约定不影响宣传资料中关于一梯一户、电梯入户的明确允诺构成要约，作为双方约定内容，酌情判决重庆某房地产开发公司向张某支付违约金1万元。

　　法官庭后表示，本案中，房地产开发企业通过格式条款，将前期具体、确定且很可能影响购房者购房意愿、合同订立及房屋价格的广告宣传内容排除在购房合同内容之外，且没有进行特别提示或说明，该排除条款不成为合同内容。同时，仅约定“非格式合同”，但其内容符合格式条款本质特征，且不合理地免除或者减轻提供方责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定无效。

　　房屋面积缩水三平

　　据实结算退还差价

　　2020年7月23日，某公司与林某签订商品房买卖合同，约定林某购买该公司开发的商品房一套，建筑面积135.04平方米。同时约定在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定有差异的，误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算，多退少补。

　　此外，双方还在补充协议中约定，如因政府相关房屋面积测量规范、文件以及计算方法、计算标准等发生变化，或者完全因房屋检测部门的原因，导致合同约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积出现差异的，双方均不承担责任。

　　北碚区房屋测绘管理所出具的《重庆市房产面积预测算报告书》显示涉案房屋建筑面积为135.04平方米，其随后出具的《重庆市房产面积测算报告书(竣工)》，显示涉案房屋建筑面积为132.48平方米。2021年9月8日，案涉房屋办理了权利人为林某的产权登记，产权登记的建筑面积为132.48平方米。为此，林某诉至法院，请求判令某公司向林某支付房屋面积差价36783元。

　　法院认为，双方签订的合同约定了房屋面积“据实结算，多退少补”的原则，林某主张据实结算，由某公司退还房屋差价，应予支持，遂判决某公司退还林某购房款36783元。

　　法官庭后表示，本案中，商品房买卖合同约定，房屋出现面积误差多退少补，后开发商提供的补充协议约定，因计算方法或标准等发生变化致房屋面积出现差异，双方无需担责。对前述格式条款的理解，购房者和开发商存在不同理解，则应以该约定为格式条款为由，作出不利于格式条款提供方的解释，即当房屋产权登记面积小于约定面积时，开发商仍应承担返还房屋价差的责任。

　　贷款不成反被起诉

　　单方风险有失公允

　　2017年12月16日，张某某与某公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定张某某在某公司处购买商品房一套，成交价802068元，付款方式为首付款402068元，余款40万元办理银行按揭。因不可归责于双方的原因导致张某某未能获得银行贷款，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商。

　　双方在合同补充协议中约定，只要出卖人未在合同签订之日起90日内收到贷款款项，均视为买受人逾期付款，不免除买受人继续支付购房款的义务。

　　后张某某因故未能办理按揭贷款，逾期超过90日，经某公司多次催收，张某某仍未支付剩余房款。某公司起诉至法院，请求张某某向其支付购房款40万元及逾期违约金。

　　一审法院支持了某公司的请求，张某某不服，提出上诉。

　　重庆一中院二审认为，合同约定若张某某未能获得贷款不可归责于双方时，双方可以另行协商或者解除合同，该条约定的原因与责任对应，兼顾双方利益，符合公平原则。补充协议却对合同相应内容进行了实质性变更，且该变更内容不合理地免除或减轻了某公司责任，加重了张某某责任，限制了张某某合同解除权等主要权利，张某某主张该格式条款无效，符合法律规定，遂判决撤销一审判决，驳回某公司的诉讼请求。

　　二审法官庭后表示，格式条款系针对不特定多数的社会公众，在建立合同关系之前已经存在，无需经双方协商，只要双方建立合同关系，就必须接受约束的条款。双方签订的合同补充协议是开发商提供的格式合同，这类格式合同若存在不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，相应条款应属无效。本案中，购房者能否顺利按揭贷款有不确定性，其中包括购房者自身原因、开发商原因、不可抗力或者其他不可归责双方的原因等，若要购房者为未能成功办理贷款的全部风险“买单”，明显有失公允。

　　大幅缩短支付时间

　　未作提示业主免赔

　　2021年1月5日，某公司和杨某某签订商品房买卖合同，约定总成交金额为1844779元，除首付款外，杨某某拟向银行申请1291000元的按揭贷款，由杨某某与银行办理贷款手续，贷款由银行直接划给某公司。

　　签约当日，某公司和杨某某签订补充协议，约定杨某某在签订买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在买卖合同生效后60日内，将按揭贷款支付给某公司。如因杨某某原因导致某公司在上述期限内未收到款项的，杨某某应当于期限届满后3日内向某公司一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任。

　　同年12月10日，银行向某公司支付按揭贷款1106000元。某公司认为杨某某逾期支付按揭贷款，遂诉至法院，要求支付违约金。

　　法院认为，补充协议的约定大幅缩短了杨某某应与银行签订按揭贷款合同的时间以及杨某某支付按揭贷款的期限，且某公司未对该条款进行提示或者说明。杨某某主张该条款不应成为合同内容，符合法律规定，应予支持，遂判决驳回某公司的违约金请求。

　　法官庭后表示，提供格式条款的一方未采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，对方可以主张该条款不成为合同的内容。本案中，开发商通过补充协议提前了购房者按揭合同签订时间，大幅缩短了购房者按揭贷款的支付时间，客观上加重了杨某某的义务，不应作为合同内容。

　　民法典相关规定

　　第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

　　第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

　　第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

　　老胡点评

　　对大多数人而言，购买房屋是人生大事。然而，在购房过程中，个别开发商和销售方却不讲诚信，严重损害购房者的正当权益。

　　从本期案例中我们可以看到，一些开发商以补充协议中的格式条款方式减轻、免除其责任，加重购房者的责任，限制购房者的主要权利，对广告宣传中所作的承诺在成交后却不予兑现。商品房市场上诸如此类的乱象，不但侵害了购房者的财产权益，同时也危害了经济秩序和社会稳定。

　　因此，司法机关、市场监督和住房建设管理部门应当协同联动、相互配合，进一步加大商品房交易市场治理力度，在健全完善房屋买卖合同监管法律法规和体制机制的基础上，对利用合同格式条款侵犯购房者合法权益的行为，坚决予以否定，为社会树立鲜明诚信导向。同时，我们也希望购房者在购房过程中提升辨别是非真伪的能力，做到冷静理性，避免吃亏上当。

　　胡勇

　　来源：法治日报