飘窗阳台漏 到底该谁修?
眼看汛期即将结束,北京新天地小区和大黄庄南里3号楼还有不少居民仍在饱受漏雨困扰。他们大都是家里飘窗或阳台附近出现渗漏,而且都在外侧墙体发现了裂痕。不过,这种漏水点位的维修,却存在责任主体的分歧。这样的漏雨问题到底该如何解决?记者赴现场展开调查。
北京新天地小区
飘窗周围墙体漏雨该谁修 居民物业意见相左
9月1日,记者根据居民反映,首先来到北京新天地三期18号楼的一户漏雨居民家中。她带着记者来到阳台,透过窗户,很明显能看到旁边卧室飘窗外侧的墙体有多道裂缝,“我们怀疑雨水就是从墙体的裂缝中渗进来的。”
随后,记者来到卧室,只见飘窗底部的墙皮出现了大片脱落,上面还残留着试图用来封堵漏点的透明胶带。居民告诉记者,墙皮脱落就是渗水造成的。令人担心的是,电源插孔就在脱落的墙皮旁边。窗沿上方也有不少漏雨的痕迹,有的地方还出现了发霉的情况。记者还看到,窗沿附近有明显的修补涂刷痕迹。居民说,赶上大雨,窗沿上方就会往下滴水,无奈之下只能自己买了防水材料,进行一番修补。虽然那之后情况略有好转,但是问题并没有得到彻底解决。“如果只有我们这一户的飘窗出了问题,可能只是特例,但是现在很多人都有相同的情况。”该居民说,有业主怀疑是盖楼时整体设计出了问题,还有的业主怀疑是工程质量问题,“但无论是什么原因,彻底修复漏点是目前需要迫切解决的。”
记者又来到北京新天地一期12号楼的一户居民家里。该居民说,物业工作人员曾上门查看过她家的漏雨情况,判断漏雨是从窗缝进来的。“如果雨水都是从窗缝里进来的,那肯定是窗户胶首先受到冲刷。”她带记者先后走进卧室和阳台,有的窗户胶确实能看到一些发霉的痕迹,周围的墙皮也有脱落的情况,但有的窗户胶则基本是完好的,周围却也有一大圈洇水的痕迹。记者还看到窗顶的墙体有几条缝隙,居民说雨水也会从这些缝隙往下滴漏。
北京新天地三期23号楼一户居民家墙顶和飘窗漏水的情况更严重。记者在现场看到,墙顶开裂了几十厘米的口子,并且还很深,墙皮已经完全掉落,内部材质裸露在外。窗沿附近也都发霉了,有明显的渗水痕迹。
对于维修问题,该小区物业认为,漏点在业主家窗户与外墙的连接处,属于业主的专有部分,应该由业主自行维修。不少居民也请了专业人员上门维修,还做了防水,但是效果并不理想。北京新天地三期20号楼的一名居民告诉记者,她请来了物业推荐的维修师傅,连修了三年,做了多次防水和修补,但是问题依然存在,最后维修师傅也无可奈何。记者在这名居民家里看到,窗沿周围存在不少裂缝,不少墙皮脱落、发霉,有明显的洇水痕迹。窗顶还有一片洇水的痕迹,存在多道裂缝,但是看得出来,与窗沿周围的水迹并不相连。“我们怀疑是外墙有裂缝,雨水顺着裂缝渗进来的,但是我们没法看到外墙的情况。”
另一名居民向记者展示了几段维修时拍摄的视频,视频中的维修师傅表示,如果是窗户漏水,一般会从窗沿下方流进来,但是视频中的水迹却是在窗沿上方。师傅还探出窗外,拍摄了外墙的情况,只见外墙有多条裂缝,师傅认为应该是墙体渗漏造成的洇水。
记者了解到,居民与物业的分歧之一在于外墙的界定。目前,小区的楼体都已经过了质量保修期,根据北京市住建委今年发布的《城镇国有土地上依法建造住宅漏雨维修场景化责任清单(试行)》,质量保修期满后,已实施物业管理的住宅,漏雨部位在屋面、外墙,共有门窗、共有地下室及原专有外窗、专有阳台、专有地下室,如果在物业合同内的,维修责任人是物业;如果在物业合同外的,维修责任人是业主。多名业主提供的物业合同显示,物业承担屋顶、外墙面等公共区域的维修。而居民反映可能导致漏雨的外侧开裂墙体是否属于外墙的范围?
物业表示,外墙是直上直下的光面墙体,这部分属于公共区域,应该由物业维修;阳台、飘窗周围的墙体都属于业主的专有部分,应由业主自行负责。
物业一名相关负责人还告诉记者,他们曾在一户漏雨居民家里做过试验,判断是窗户附框和窗户连接处的填充物老化,雨水顺着缝隙流进来的。根据入户走访的情况,他们判断类似的漏雨情况都是由此导致的,这种情况应由业主自行修复。
属地管庄地区办事处的工作人员表示,根据相关规定,飘窗漏雨属业主自有部分,应由业主自己承担维修费用。办事处将和社区、物业继续为业主解释相关政策,同时推荐一些优质的施工维修公司给业主,确保维修质量。
针对飘窗的外侧墙体是否属于文件里所说的外墙,记者咨询了市住建委,一名工作人员表示,由于文件里没有进行详细地解释,具体应联系所在区的房管部门进行鉴定。记者又联系了朝阳区房管局,一名工作人员说,不好界定维修责任,具体还是得由属地协调解决。管庄地区办事处一名工作人员回复称,关于飘窗的外侧墙体是否属于外墙,他们会再向相关部门做进一步了解。
大黄庄南里3号楼
阳台外墙修补主体难定 得等老旧小区改造
“阳台外墙出现开裂,一到下雨我们就很害怕。”朝阳区大黄庄南里3号楼的居民反映,他们常常是“屋外下大雨,屋里下小雨。”
9月1日,记者来到大黄庄南里3号楼下,往上看去,很明显能看到很多阳台外侧的墙体出现了开裂。记者先后走访了多户居民,在5层一户居民家中,只见阳台窗沿上方的墙顶出现了大片脱落。居民说这处墙面刚刚装修没多久,可一下大雨就漏水。透过窗户,明显能看到外侧墙体有多条裂缝。在4层一户居民家里,记者打开阳台的窗户,伸出脑袋、侧着身子探出阳台向上张望,发现窗沿上方的外侧墙体有裂缝,还有墙体的一角已经缺失大块。“我们认为是外墙裂缝导致的漏雨。”居民说。
记者又走访了6层、11层的多户居民,发现阳台漏雨是普遍现象,问题点位也都集中在窗沿和墙顶。有的居民在阳台顶部加装了吊顶,遇到大雨时,水从吊顶缝里往下滴。在其中一户居民家里,记者看到吊顶被拆下了几块,里面的墙皮不同程度地出现脱落。居民说,为了方便接水,只好把吊顶拆下来。
居民应对漏雨的方法五花八门。在其中一户居民家里记者看到,六七个脸盆和水桶堆放在墙脚,居民说遇到大雨,这几个容器都不够用。“有时候赶上半夜,还得时不时去看看这些盆和桶是否满了,根本睡不好觉。”另一户居民则在窗沿下搭了一块塑料布,下面是两个石缸,试图将漏雨引到石缸里。
居民反映,小区其他楼栋结构基本相同,但是别的楼栋外墙有明显的修补痕迹。“为什么我们楼偏偏没有修补?”对此,物业表示如果居民着急维修,得自行去找第三方机构鉴定漏雨原因,再界定由谁承担维修主体责任;如果不着急,就等着老旧小区改造。“可老旧小区改造有没有外墙防水这一项,还得打个问号。”有居民说。
记者了解到,与其他楼不同,3号楼是单独的物业。一名物业负责人告诉记者,这栋楼建成于上世纪90年代,当时都是开放式阳台,并没有窗户,后来随着生活习惯的改变,居民都纷纷封闭了阳台并安装上窗户,但是很可能没有封堵好窗缝,这才导致了漏雨。“这种情况下,维修应该是由居民自己负责。”
该负责人表示,如果是因为外墙公共区域而不是居民自行加装窗户导致的漏雨,公共区域的小修小补物业确实应该负责,但是涉及整个外墙的大修,就需要动用公共维修基金。针对居民反映的漏雨问题,物业曾经入户进行过调查,156户居民中,涉及漏雨的居民约60户,达不到启用公维金的标准。该负责人告诉记者,小区目前已经纳入了老旧小区改造的范围,据他了解,有望于明年开工。“改造的项目包括外墙保温和外立面粉刷,按我的理解,外墙裂缝应该也会一起修补。”
记者手记
“补漏”别拖到下个雨季
“外面下大雨,家里下小雨”“年年修,年年漏”……在刚刚过去的主汛期,一些住在老旧住宅楼的居民饱受漏雨困扰。
市民吹哨,党报报到。对于市民反映的漏雨问题,本报今年汛期刊发了一组八篇房屋漏雨难题系列报道,直击背后的难点痛点,深入探索漏雨这一普遍性问题的根源以及解决之道。漏雨的缘由各不相同,但都是让居民寝食难安的大事。
漏雨问题为何难解决?首先是个技术层面的问题。住宅楼开发设计本身存在缺陷,物业维修时使用材料老旧和工艺水平落后是直接原因。采访中,维修方施工人员就表示:“要想走出年年修年年漏的怪圈,就必须要牢牢控制维修工艺和流程。每个环节都严把施工质量关,维修后仍渗漏的比例就会大大降低。”
要想提高施工质量彻底修好,资金问题又成了维修迈不过去的一道坎儿。老旧居民楼的大型维修,动辄需要几百万元甚至上千万元的资金,而这些老旧楼往往处于失管状态,公维金亏空不足。这么大的资金“窟窿”不是街道、社区这一层级的基层政府有能力代替产权单位填补的。而街道社区联系产权单位时,得到的答复却总是一拖再拖:请继续向居民做解释工作,“漏成这样,社区说什么也是苍白无力啊。”
无论是开发商的质量问题,物业的管理问题,还是产权单位导致的历史遗留问题,有关各方针对居民的急切诉求,都应该敢于担当直面问题。如果拖着、等着,这个雨季勉强过去了,下一个雨季又该如何解决呢?很多市民反映家里的漏雨情况不止存在了一年,往往是几年甚至十多年。究其原因,还是主体责任没有落实到位。“不归我管”“不急就等着”“沟通不畅,不愿意配合”……事不关己高高挂起,或者尝试解决问题的过程中受挫而停滞不前。
说到底还是相关各方责任心的问题。“吹哨报到”哨声再响亮,能把人叫来,可叫不来解题的责任心和根治办法。当治理漏雨遇到难点时,有关各方有决心和智慧,为居民解决好这件糟心事,就是责任意识的体现。厘清责任,明确权责,迎难而上,沟通协调,主动作为,才是各方应有的态度。当下能解决的问题,绝不应该拖到下个雨季。 本报记者 孙延安
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