土地市场将延续分化态势

　　10月份以来，22个实行集中供地、集中公告的城市已有18个取消土地限价，恢复“价高者得”模式，其中包括广州、成都、合肥、南京、重庆、厦门、济南、武汉等地。其余4地为尚未调整的北京、上海和深圳，以及将溢价率上限由15%上调至30%的宁波。

　　目前来看，土地限价取消的主要原因是土地和房地产市场已经发生重大变化，当初在市场高涨时期出台的限制性措施正逐步退出。

　　土地限价始于房地产市场高涨的2016年。受市场推动，当时各地不断成交几近翻番的高溢价地块，“地王”频出，于是各地密集发布了土地限价令，同时为土地拍卖设置了竞配套等约束性条件。2021年，为继续稳住土地价格，自然资源部要求22个城市实行土地集中出让，各地继续收紧土地拍卖政策。

　　但去年以来，受房地产市场影响，土地市场整体低迷，各地土地市场供给和需求都呈收缩之势。7月底，中共中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　国家统计局发布数据显示，今年前三季度，我国房地产开发投资下降9.1%。全国商品房销售面积为84806万平方米，同比下降7.5%；商品房销售额为89070亿元，下降4.6%。在这个背景下，在市场过热阶段陆续出台的政策须适时调整，以适应变化的市场。

　　从土地供应者即各级政府角度看，受土地市场影响，不少地方土地收入下降。地方政府有较强的取消土地限价、尽快激活土地市场回笼资金的诉求。财政部发布的财政收支情况显示，今年前三季度，地方政府性基金预算本级收入35635亿元，同比下降16.3%。其中前三季度，国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。

　　中指研究院发布的数据显示，今年11月份，22个城市住宅用地成交面积和总价同比均上升，溢价率略上浮，但整体溢价率仍处于低位，市场相对平稳。同时，部分城市虽有少量地块热度较高，但其余大多是以底价成交。11月29日，苏州8批次集中供地中，仅一块土地溢价率达30%，其余均以底价成交。

　　目前来看，土地出让取消限价虽使个别优质地块升温，但市场仍将分化。热点城市尤其是一二线城市中人口流入较大城市的优质地块会吸引更多企业关注，价格有望上行。但市场需求偏弱的地方尤其是市场已经较为饱和的地市一级城市，土地市场仍将延续温和走势。

　　黄晓芳

黄晓芳