弄清楚“如何还房贷”的核心逻辑
存量房贷利率调降后,“要不要提前还房贷”的讨论出现了分歧——有声音认为,既然利率下降了,那就没必要提前还款;有人则表示,要提前还款,“不给银行打工”。商业银行的最新数据也印证了以上分歧。部分银行9月当月的提前还款规模环比下降;还有部分银行数据则显示,与今年3月“提前还房贷高峰期”相比,目前的还贷量有所下降,但与3月之前的月份相比,还贷量依然偏多。
回答“要不要提前还房贷”问题,需把握两层逻辑。一是“乍一看”的表面逻辑,二是“细分析”的核心逻辑与底层逻辑。若只看前者忽视后者,很可能人云亦云、不明所以,甚至作出不利于自身利益的决策。
乍一看,要不要提前还房贷的决策依据很简单,即“贷款价格是否划算”。但由于人们对“划算”的判断标准不一,观点分歧持续存在。有人认为,目前的资金价格较为“划算”。一方面,去年以来,与99%房贷利率挂钩的5年期以上LPR已实际累计下行45个基点,存量房贷利率本就持续下行;另一方面,今年9月,“存量房贷利率调降”工作启动,加之“认房不认贷”政策落地,部分购房者的二套房转为首套房,利率降幅较大。持反对意见的人则认为,利率虽然降了,但依然“不划算”。拉长时间轴,假设贷款期限为25年,借款人需偿还的利息总额并不少,有些甚至接近贷款本金总额。
细分析,要不要提前还房贷的决策依据并不简单,其背后涉及名义利率、实际利率的比较,不同时期、相同数量人民币的购买力对比,个人收入将随着时间推移如何变化,以及如何统筹抚养子女、赡养父母、医疗养老等一系列综合问题。
金融学者普遍认为,贷款是“福利”,这句话或许有“王婆卖瓜、自卖自夸”的嫌疑,但也有一定的经济学道理。人们之所以对“贷款价格是否划算”存在争议,是因为混淆了名义利率与实际利率,即“看得见的”与“看不见的”。简单来说,目前贷款执行的利率均为名义利率。名义利率经过通货膨胀矫正,就得到了实际利率。假设贷款的名义利率为8%,通货膨胀率为3%,实际利率就是5%,若存在通货紧缩,则实际情况反之。
厘清了名义利率、实际利率概念后,再分析今年的100万元贷款在25年后相当于多少钱。经济学家给出了这样一个公式:用2023年的100万元乘以2048年物价水平与2023年物价水平的比值。当然,人们只能通过这个公式进行趋势性预判,较难得出精准数值,不仅因为人们难以精准预测2048年的物价水平,也因为长时间内存在诸多不确定因素。
此外,借款人还需研判自己的收入走势。根据经济学原理,通货膨胀不利于固定收入群体,但对变动收入群体的影响较小,因为后者的货币收入通常会走在价格水平、生活费用上涨之前。由此可见,如果借款人未来的收入走势是逐年增加且增幅较大,加之存在通货膨胀,不提前还款或许是一个更好的选择,固定收入群体则反之。
分析“如何还房贷”的核心逻辑,并不是要求借款人必须提前还款,或者必须不提前还款,而是为借款人提供一个理性分析问题的工具。借款人可结合自身实际情况,综合考量突发事件储备、抚养子女、赡养父母、医疗、养老等因素,作出最适合自己的决策。最后要强调的是,若合同没有禁止提前还房贷的约定,提前还款是借款人的合法权益与选择,商业银行不得人为设置障碍,借贷双方应按照市场化、法治化原则,协商解决相关事项。
郭子源
-
上一篇
-
下一篇
- 最近发表
-
- 随机阅读
-
- 怒江大峡谷中的知子罗:“记忆之城”迎来文旅之春
- 汤加群岛发生6.9级地震 震源深度100千米
- 深夜北京西站,等待回家的人
- 日本已有4人服用小林制药含红曲保健品后死亡
- 吸引考生出游应综合施策
- 暴雨袭粤 全省提前转移超8.3万人
- (两会观察)“新的消费增长点”,新在何处?
- 重阳节错峰游三亚 “银发族”乐享南山长寿文化
- 高考如何跨过心理关?把“不要马虎”变成“谨慎认真”
- 外媒:电击95岁老人的澳大利亚警察,被判过失杀人罪
- 学校中介联手挖坑,职校生就业陷阱知多少?
- 莫言、于和伟直播对谈戏剧 新书《鳄鱼》在抖音电商发布
- 中成药国家集采来了 涉16种药品
- 加拿大就业部长因卷入两桩风波而辞职
- 美国上周末枪声不断 多地发生枪击事件已致43人死伤
- 又是一年高考时,国家选才话古今
- 山东蓄积“人才活水” “新农人”成乡村“兴农人”
- 中新真探:为了降低钠摄入量,大家都应当换成低钠盐?
- “古都、红色、京味、创新” 北京全国文化中心底色亮成色足
- 中国正能量丨共绘美丽中国新图景
- 热门推荐
-
- (经济观察)中国汽车加速驶向海外
- 中新健康丨煤油罐车装食用油,吃了对身体伤害多大?
- 粤博上演“宋韵风雅” 观众领略宋代生活意趣
- 加拿大“当代白求恩赴华公益之旅”重启 专家临行谈白求恩精神
- 牛津大学、北大联合研究发现:60多种疾病缠身与喝酒有关
- 多部门就房地产市场密集发声 在“因城施策”方面下足功夫
- 日本众议院通过史上最高防卫预算 民众和在野党举行抗议集会
- 供暖季来临 长庆油田多举措确保稳定供气
- 贝哲民:中国至关重要,没有另一个中国
- 美国佐治亚州一高中发生枪击事件致1名学生受伤 嫌疑人在逃
- 报告:2024年全球移动广告行业回暖
- 瓦格纳集团称:内战已正式开始
- 宁夏螺旋藻片走俏“一带一路”市场
- 法国电力集团前执行副总裁:中国引领科技发展,推动各国共同进步|我的中国记忆
- 有偿带客进高校 32名“黑导游”等被拘留
- 辽宁丹东港边检站保障口岸开埠来最大吨位煤炭船舶通关
- 吸纳农村低收入人口等从事家政服务
- (寻味中华|饮食)“二十四桥明月夜”:伊家鲜味大不同
- 走进深圳前海深港青年梦工场 “给大湾区青年一个实现梦的地方”
- 即日起至2024年3月15日 布达拉宫可免费参观