写字楼“内卷”严重 金地商置继续加码住宅业务

　　曾被金地集团董事长凌克认为“在商业方面弥补金地集团不足”的金地商置(HK00535，股价0.435港元，市值72.27亿港元)，正通过住宅开发和销售抵御行业下行周期。

　　翡萃兰亭花园是上半年江苏昆山市的热点新盘之一，是金地商置在昆山开发的10余个楼盘中的一个。7月底的一个工作日，该项目售楼处的一位销售人员小沈向《每日经济新闻》记者介绍，项目已开过盘，还剩有119平方米户型的房源，带装修交付。介绍完后，小沈还不忘提醒，“可以选的房源不多了。”

　　8月4日，金地商置通过书面回复《每日经济新闻》记者表示，受宏观经济影响及供应激增导致写字楼“内卷”严重，但中国经济的基础和产业结构的升级依然还是给与了写字楼项目，尤其是优秀写字楼项目足够的发展空间。下一步将“持续提升每一个项目的市场竞争力，从产品、配套、服务、政策多维度建立每一个项目在所在区域的相对优势，跑赢市场”。

　　上半年销售额超200亿

　　　翡萃兰亭花园项目位于昆山市城北路长江北路口附近，所处的周市镇有多个厂房和工业园，是昆山北部的工业重镇。

　　该楼盘由金地商置投资开发，规划建设9栋14~17层住宅楼，今年4月26日获得预售许可证，后推出196套房源；7月12日又加推了102套房源。

　　据金地商置品牌相关负责人介绍，昆山翡萃兰亭项目于5月3日首次开盘，截至7月推盘去化率将近70%。项目在5~6月排名昆山城北板块成交量第一，在昆山全市排名前五。

　　不过据昆山市房产交易管理中心官网统计，截至8月4日，该项目两次推售以来共销售111套房源，剩余187套，实际去化率为37%。

　　根据上述销售人员小沈的介绍，金地商置在昆山发展已近10年，开发过御园、天悦、合樾、合颂等“兰庭”系列楼盘。

　　上半年，除了在江苏，金地商置还在多个城市加码住宅业务。

　　今年6月15日，山西省太原市规划和自然资源局公布土地招拍挂出让结果，其中SWG-2316地块被金地集团旗下的山西金地慧远房地产开发有限公司摘得。该地块位于太原市小店区，用途为住宅兼容商业、托幼，出让面积27653平方米，总价3.34亿元。

　　一周后，金地商置旗下的山西金合房地产开发有限公司竞得同样位于小店区的SWG-2318地块，用途为住宅兼容商业、托幼，出让面积35595平方米，总价3.51亿元。

　　对于与母公司金地集团同时竞争太原市场，金地商置方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，以上两个项目均位于太原南部的小店区，是太原市场少有的有竞争力的优质项目，项目获取也是基于合理的市场判断，未来公司也将在金地集团整体战略部署下持续拓展优质项目。“上半年，公司实现销售额超200亿元，销售进度超过时间进度，达到了预期目标。”

　　值得注意的是，原本承担金地集团的多元化业务任务，并运营商业地产、产业地产和租赁住宅业务的金地商置，经过一系列布局与突破，在物业投资及管理分部的收入体现得并不明显。

　　财报显示，2022年金地商置共实现收入103.025亿元，其中物业销售收入89.07亿元，占总收入的86%；而前一年的物业销售收入130.2亿元，占总收入的92%。同期，物业投资及管理分部实现收入8.69亿元，占总收入的6%；而前一年则为112.86亿元，占总收入的11%。

　　据金地商置披露的未经审核运营数据，今年上半年累计合约销售额约202.32亿元，同比下降24.8%。

　　架构缩编抗商办项目风险

　　　平金中心是金地商置在上海闵行区七莘路开发的商办项目，包含1栋18层写字楼、6栋低层办公楼和约2.6万平方米商业街区。

　　7月26日，一位负责平金中心项目的写字楼销售人员向《每日经济新闻》记者透露，“开业时间估计要到9月份。”目前，该项目商业街区装修还未完工，已推迟原本7月份的开业计划。

　　财报显示，截至2022年底，金地商置的土地储备共计1934万平方米，尚未出售/开发中/持作未来开发的项目中，江苏省的昆山市有合颂兰庭花园、兰亭都荟、尚滨花园和翡丽兰庭花园，均为纯住宅项目。而在南京、苏州、南通、徐州、盐城、淮安则大多是住宅与商业综合项目。

　　但唯独在上海，金地商置17个项目中有13个为产业园或办公楼项目。究其原因，母公司金地集团在华东区域分布有上海公司、南京公司、苏南公司以及合肥公司等，尤其深耕上海住宅市场多年，开发了金地未来城、金地都会等多个楼盘。

　　据世邦魏理仕的研究报告，今年上半年，上海写字楼市场净吸纳量21.9万平方米，同比下调31.6%；新增供应量52.9万平方米，同比增加264.9%；租金下降至每月每平方米272.6元，部分写字楼运营商主动小幅下调租金，以期占据更多市场。

　　仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静向《每日经济新闻》记者表示，在办公楼市场，租户选址趋于谨慎，加之新增供应增大，导致上海写字楼租金依然承压。

　　记者注意到，经历了去年营业收入和净利润下滑后，金地商置于今年初进行了一场大范围架构缩编，2个区域公司、1个专业公司以及6个城市公司被撤销，管理人员职务被免。调整后的金地商置，分为华东、东部、华南、华北四个区域，每个区域三家城市公司，分别是上海、环沪、杭州；江苏、淮海、武汉；广深、成昆、长沙；山东、山西、河北公司。

　　“此轮组织架构调整是基于业务发展目标所进行的，是公司一系列管理举措中的重要一环，主要对部分业务单元、区域、城市公司的管理架构进行了优化整合。”金地商置方面表示，调整后进一步提高了公司内部结构与业务发展的匹配度，有效促进了公司组织能力和组织效能的提升。

　　“受宏观经济影响及供应激增导致写字楼“内卷”严重，但中国经济的基础和产业结构的升级依然还是给与了写字楼项目，尤其是优秀写字楼项目足够的发展空间。”

　　金地置业方向《每日经济新闻》记者表示，为应对当下的市场挑战，将重点从三个方面开展经营工作：一是密切监测宏观经济和产业经济的发展态势，审时度势、更为灵敏的做好租赁及经营策略的调整；二是持续提升每一个项目的市场竞争力，从产品、配套、服务、政策多维度建立每一个项目在所在区域的相对优势，跑赢市场及同行；三是对于稳定期项目着力做好存量租户的管理，提升项目续租率与客户满意度，同步有计划的进行租户结构及租期结构的优化调整，增强项目的抗风险能力。