小区换物业 交接难在哪?

　　近期有市民反映，小区更换物业公司，遇到了不少麻烦。记者调查发现，新老物业的更换和交接，不是件容易事。有的小区换物业之时物管会却被起诉，有的小区则同时存在两家单位管理服务。专家认为，需尽快出台相关配套细则，以更好督促新老物业更换交接。

　　案例 汤泉逸墅小区

　　一个小区 两家物业收费

　　走进汤泉逸墅小区，一些身着物业工服的工人正在忙着保洁。表面看，这和其他小区并没有什么差别。然而，在小区地下车库中的一些角落，则出现了“悬疑”的一幕——有的地方张贴的《通知》落款为“物业管理处”，有的《通知》落款则是北京德润万豪物业管理有限公司汤泉逸墅物业管理处，而小区车库铁门上的《通知》则提醒居民“地面区域为金地物业管理”。难道，同一个小区有不同单位在负责？

　　“对！我们小区是两家物业单位在管理，很少见。”谈起这个话题，关大爷就一肚子火。他介绍说，自己在小区居住了十多年。原本，小区建成以后一直是由“老物业”(小区建成后的物业公司)管理，但在几年前小区业委会解聘了“老物业”，引进了一家新物业，“但不知道什么原因，现在新老物业都在小区里挨着办公，我们交费也是分别交给两家。前几年他们还‘掐架’呢，现在好多了。”

　　“正常的物业费用是交给‘新物业’，但是像车位费、供暖费、生活热水的费用，还是交给‘老物业’。”居民严先生介绍，自家原本购买了一个车位，后来又多租了一个车位，这个车位还是在“老物业”处办手续的。“据我的了解，地下车库还是人家的，所以老物业继续收费。”严先生表示，不同单位管理收费，对居民来说略有麻烦，但更重要的是，两家单位同时服务，容易在一些管理事项上产生扯皮或者效率不高的情况，“我是真心希望这个问题能得到解决，就一家物业公司，出什么问题找它就对了。”

　　“老物业”工作人员介绍，目前他们确实负责小区地下车位的管理，车位费也是向其交纳。

　　“现在在相关部门备案的只有‘新物业’一家。”小区原业委会一名成员介绍说，但是现在实质上是两家在管理服务，“地面以上属于‘新物业’，地面以下区域属于‘老物业’。”他说，按照《北京市物业管理条例》第六十一条规定，一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。“现在事实上就是两家企业在服务。”他认为，至少可以呼吁将地下车库的管理权移交给新物业，这样更有利于小区管理。

　　破题

　　细化规则 搭平台促解决

　　“‘老物业’现在行使的是产权单位的产权资产管理责任，小区备案的物业公司只有一家。”田村路街道办事处工作人员说，当初小区在进行新老物业交接时，最初开发商同意将地库管理权纳入交接范围，但后来可能因为一些事项没有谈妥，最终只有地上部分完成了交接，导致问题遗留至今。

　　这名工作人员介绍，像汤泉逸墅一样，一个小区同时有两个服务单位的，在京城不是个例。“我们前段时间约谈了两家物业公司，看看能否推进事情解决。”他说，下一步，街道肯定会搭建双方沟通的平台，尝试能不能通过经济手段把地库的管理权移交给现在的物业。

　　物业问题专家、北京首一业主大会工作辅导中心辅导顾问黄洪达建议，小区业主在换物业公司的过程中，可以多考虑聘用国企或股份制公司。对于有物业公司不配合交接的行为，政府部门可以依据《北京市物业管理条例》第九十七条规定，对其进行处罚。即使如此，在现实执法中也有一些难处。他呼吁依据《北京市物业管理条例》第六条的规定，由市住房和城乡建设主管部门尽快出台相关配套细则。“大家都在等细则，包括街道办如何指导解决物业的交接查验，如何罚款等都是问题。”

　　案例 盛德紫阙小区

　　更换物业 物管会遭起诉

　　傍晚时分，赵女士开车回到了家。停好车后，她走到地面小区门口，看看墙上又多了什么新内容。原来，赵女士所在的小区正忙着更换物业公司，但却进展得较为坎坷。甚至有居民投诉称，物业拒收业委会限期撤场通知，拒绝交接且不准备离场。事实究竟如何？

　　北二环外、安定门外大街旁，盛德紫阙小区门口墙壁上张贴了十多张A4纸材料。从材料内容来看，多是涉及更换物业公司的事宜，以及对居民的告知。

　　“我了解的情况是，物管会已经招标选出来了新的物业公司，也走完公示程序了，接下来怎么走很重要。”赵女士说，近期看到不少材料多是相关几方来回交涉，“目前这么紧张的情况，不知道能不能顺利交接。”

　　之所以这么说，是由于小区物管会想要更换物业，眼下正面临着其他因素——一边小区物管会在走流程推手续，另一边却被正服务小区的物业公司起诉了。

　　8月29日小区物管会对小区物业公司发出解聘《告知函》后不久，后者就向法院提起了诉讼，认为自己与小区开发公司签订了前期物业服务合同，约定为小区业主提供物业服务，合同签订后也一直正常履行合同。小区物管会作出的解聘服务《告知函》严重违法，不应发生解除行为的效力。

　　居民罗女士说，自己此前注意到有一张“交接告知函”，告知物业公司将于10月27日正式解除物业服务合同并要求其退出物业管理区域。然而，目前该物业公司仍在正常提供服务。原因之一是新物业公司正在走流程，还未正式签合同入场。另一方面，属地街道办事处对于更换物业也在努力指导协调。

　　和平里街道办事处对物管会的回函中说，“为保障小区物业服务正常运转，不出现失管情况，现要求在你会与新物业服务方签订正式服务合同及进场前，小区继续由××公司履行服务。”罗女士期待，不管怎么样，希望能有相关部门及时出面指导协调，督促此事顺利进行。

　　待解

　　交接成疑 尚无确切时间

　　那么，目前该小区物业公司能否成功更换、什么时候能够完成交接？记者采访多方发现，没有一个相对明确的答复。

　　小区现物业公司一名工作人员表示，自己知道物管会有换物业的安排，但“没有任何领导给我们说什么，也不知道物管会那边怎么样，我们也没有任何消息。也没说换还是不换，现在就这状况。”

　　《北京市物业管理条例》第七十六条规定，原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。

　　记者以居民身份咨询和平里街道办相关科室，一名工作人员说，由于已经涉诉，街道作为行政机关，无法解释和评判司法层面的东西，“交接正在进行，新物业也在准备，到时候会由物管会、新物业、老物业三方交接。”记者注意到，在10月26日对小区物管会的回函中，和平里街道办表示，“待你会与新物业服务方正式签订合同，并确认交接时间，街道办事处将指导现物业服务方、物业管理委员会、新物业服务方进行交接工作。”

　　“小区更换物业过程中，经常会遇到起诉。”黄洪达说，有的起诉是各方为了维护合法权益，有的则是一种惯常拖延手法，因为业委会、物管会有任期，起诉是否成功不说，但都提高了时间、精力成本。“某些街道有好做法，一旦新物业合同签订，街道就会组织多个部门联合执行，依法依规协助业主让老物业交接退场。”本报记者 李松林(北京晚报)