取消公摊只是厘清“面积账”的开始
张绪旺
广东肇庆,湖南湘潭、衡阳,河北张家口……取消公摊的道路上,一些地方已经走在前面。
它们有的鼓励开发商优化和公开住房公摊面积计算方式,有的推动楼市销售用套内面积进行宣传,有的直接明确,自2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价。
越来越多城市的动作,让不少专家预测:取消公摊将是2025年地方政府的一项重要工作。
现行商品房销售中普遍附加了公摊概念,比例在15%—25%不等,有些超高层楼盘的公摊比例甚至高达40%—50%。公摊是什么?公摊为了什么?围绕公摊面积的争议长久存在。
逻辑上似乎很好懂,由于建筑设计和功能需求,甚至包含大众对品质生活的追求,楼梯、电梯间、走廊、门卫室等公摊区域必然存在。
所以,取消公摊,更准确的说法应该是“取消公摊计价”,它和套内面积计价,利益相关但却属两个维度,毕竟公摊公共区域就在那里,享受服务要为之付费。
之所以民众如此厌恶公摊面积和呼唤套内计价,归根到底是住房面积的账没算清,不管是房屋买卖还是物业管理,占据强势市场地位的开发商、物业公司,习惯于将公摊与套内面积搅成一团,谋取超纲利益。
公摊原则、得房率、物业标准……没有专业机构的帮助,普通业主不可能拎得清。不透明的公摊,从拿下房本那一刻,就一直隐藏在建筑面积背后,可能影响业主生活的方方面面。
以至于有北方业主开玩笑,每年冬天的集中供暖费,也帮楼梯间、走廊缴着呢,即便许多小区公摊区域并未安装供暖系统。
取消公摊,是解决陈年糊涂账的开始。
有人担心,取消公摊会否转向单价上涨,实际购房成本未必下降?价格的市场调节机制是动态平衡,推进取消公摊,让公摊从不透明变得透明,让样板间、合同与交付得房前后一致,让房屋买卖远离偷梁换柱,实现购房者所购即所得,无疑意义重大。
放眼长远,取消公摊是购房者利好的政策大趋势,却也是新市场博弈的开始,厘清面积的账,先过开发商这道坎,套内价格高低是一码事,剥离后的公摊(公共)区域是另一码事。公摊区域是否单独计价、如何计价以及这些区域的交付品质,业主更需擦亮眼睛盯紧。
要知道,公摊计价“交付减配”时有发生,无公摊,扯皮只怕更多。而过关开发商后,与物业的斗智斗勇更长久更复杂,物业费单纯按套内面积涨价?未必一劳永逸。
新方法会有新问题,公摊计价影响了一个时代,取消公摊对房地产固有模式产生冲击,均衡各方利益,需要新的配套政策和细则支持。
2025年未必一蹴而就,但取消公摊的规模化推行,应该不会太远。
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