多地政府取消新房“限价”,楼市价格端逐渐市场化
第一财经 作者:孙梦凡
今年以来,楼市利好政策频出,最新一个趋势则是——新房不再“限价”。
据中指研究院统计,今年以来,沈阳、兰州、郑州、宁德等城市,明确不再实施新建商品房销售价格指导,即取消销售限价。阳江、珠海、芜湖等城市也优化了限价政策,如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。
限价政策最早发布于2010年,旨在抑制房地产市场的过热现象。在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策背景下,“限价”在过去市场热度较高阶段,对稳地价、稳房价起到了重要作用。
但是,自2021年下半年以来,房地产市场环境发生巨变,房价单边上扬的行情成为历史,不少地方的新房指导价已“形同虚设”,房企降价成为主流,“限价”政策也来到调整的关口。
价格管控弱化
房地产深度调整期,地方政府对楼市价格管控正在弱化。
近日,甘肃的天水、白银相继发布通知,取消对新建商品住房价格备案,促进房地产市场平稳健康发展。天水方面同时表示,“销售价格由开发企业按照市场销售情况适时调整”。
此前兰州也表示,房地产企业在办理商品房预售许可证时,不再需要到市发展改革委申请办理价格备案,新建商品住房成交不再受备案价格限制,购房人和房企可自行协商价格。
郑州则取消了对新房的价格指导,当地住房保障部门宣布取消商品住房销售价格指导,开发企业可自主定价进行销售或办理预(销)售许可备案手续,自此其楼市政策全面松绑。
政府不再指导新房价格、或直接取消备案的同时,不少地方对房企降价也越来越“宽容”。
记者在领导留言板看到,今年来武汉、保定、成都、广州、重庆等城市,均有购房者反映楼盘大幅降价、“恶意降价”,不过官方均表示“房企降价是市场行为”。
比如武汉有购房者称,万和光谷开发商备案价2万多,现在“恶意降价”卖1.25万。对此官方表示,该项目备案价约23124元/平方米,成交均价约18300元/平方米。因企业与施工方存在债务纠纷,将部分房屋工抵给施工方,近期施工方为回笼资金,将“工抵房”低价出售,最高降价达6000元。
当地政府还称,商品房价格由开发企业根据市场供求关系进行自主定价,同时与购房人通过合同约定最终成交价格,但不得超过预售方案备案价。经核实,该项目已售房屋价格均未超过备案价,并不违反法律法规禁止性规定。
保定也有购房者反映,自己2022年购买风帆家园小区房产一套,当时价格每平米14000多元,近期开发商突然降价至每平米11000元,90平米的房子亏损30万,严重损害业主利益。
对此保定市人民政府表示,商品房价格属于市场调节价,开发企业可根据市场行情、供求关系,自主确定销售价格,购房者与开发商可协商确定价格,纳入买卖双方合同约定。
成都也有购房者表示,天府新区天府合印项目拿证价格为2.2万~2.5万左右,现在却以1.7万均价附赠车位、物业费进行“倾销”,请相关部门彻查其“恶意降价”行为。
四川天府新区公园城市建设局回复称,商品房价格实行市场调节价,在项目销售现场、成都住建蓉e办等对拟售房源价格按套明码标价、“一房一价”进行公示,在不高于公示价格的前提下,每套房屋的销售价格由买卖双方协商议定。
广州则有购房者表示,自己2022年两万多均价购买保利湾上,如今楼盘降价为1.33万销售。广州市南沙区则表示,开发企业可结合市场实际享有自主定价权,并向住建部门办理价格备案或调整,区住建部门未发现开发企业存在相关违规行为。
专家:房价表现将更加分化
从上述案例可见,当下各地政府对新房价格管控正逐渐弱化,有的直接取消了新房备案价,有的不再出台指导价;有的仍然规定不可超过备案价,但对楼盘降价不再干涉,整体更趋市场化。
中指研究院市场研究总监陈文静表示,随着房地产市场环境的变化,限价政策带来的负面影响进一步凸显。一方面,价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度,也无法反映市场真实情况;此外,限制价格下跌幅度也导致房企销售不畅,资金回笼受阻。
在她看来,近两年监管部门多次强调要建设“好房子”,需要匹配政策给予支持,取消销售限价、价格回归市场,有利于企业打造符合需求的好产品,是积极响应建设“好房子”的表现。与此同时,取消销售限价也有助于企业合理定价去库存,帮助企业加快回笼资金,缓解资金压力。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,新房销售限价取消后,开发商可以自由定价,即便后期降价也不需要承担责任,除非事前明确承诺过不降价,这样可以更好地利用价格进行促销和清理库存。不过,如果降价幅度过大,可能导致周边项目也不得不降价。
“取消限价政策也有积极影响,即部分溢价较高的产品,将不再受价格管控限制,这些产品可以设定相对更高的售价,前提是其品质必须与所定价格相符合。”李宇嘉称。
值得注意的是,虽然多个城市不再管控新房价格,但对热点城市来说,楼盘价格震荡仍会受到关注。
比如今年有北京购房者表示,首开梧桐山语2023年7月开盘单价4.6万/平米左右,其中62平米户型一口价280.6万元,销售顾问保证开盘价格最低;可是2024年2月下旬,62平米同楼层同户型总价降价约40万至50万元,每平米单价降价15%,开发商随意降价。
对此昌平区住建委表示,受房地产市场周期性价格波动影响,该项目62平米部分位置、楼层较差的房源存在降价现象,如开发商承诺该户型不降价,市民可提供相应证据,如经核实项目存在违规行为,我委将针对相应法规对企业作出责改措施,市民也可通过司法途径维护合法权益。
整体而言,楼市管控措施逐渐退场后,未来各地房价表现也将更趋分化、市场化。陈文静认为,一线城市短期房价仍有下行压力,但人口、资源集聚效应持续,随着限制性政策进一步优化调整,政策效果或将逐渐显现,房价依然具备支撑,有望逐渐筑底恢复。
“二线城市中,核心城市房价有望见底,普通二线城市企业降价促销预期仍在,房价下跌态势短期或将延续。”她表示,三四线城市住房需求释放缓慢,对房价支持力度偏弱,房价整体或延续底部行情。整体来看,当前房价筑底企稳仍需要政策端持续发力。
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