北上广深二手房成交回暖，迟到的“小阳春”缓慢冒头

　　作者：孙梦凡

　　几乎不约而同，北上广深二手房市场出现“异动”。

　　业内数据显示，进入三月份后，四大一线城市的二手房成交均出现回升趋势，其中北京有周末单日成交破千套，上海二手房日均成交量是二月的两倍，深圳二手房周成交突破千套关口，广州二手楼市市场活跃度也有上升趋势。

　　三月本是传统楼市的“小阳春”时节，不过自楼市整体行情下行后，这一特殊时点的波动幅度越来越小，唯有几个核心城市尚有余温。“核心城市二手房成交的确在回升，但速度比以往慢，小阳春行情可期，但不一定能达到以往水平。”一位业内分析师认为。

　　“小阳春”冒头

　　“北京小阳春，房子卖掉啦。”近日，不少业主在社交平台晒出自己的卖房经历。

　　有人去年便开始着手卖房，经历几次市场起伏后，终于趁着今年春节后的行情顺利卖出，虽然价格较去年小阳春高点有所折让。现实冷暖不一，有业主顺利出手，也有业主无奈表示“小区同户型30多套，根本卖不动，只能走降价路线。”

　　购房者也在政策松绑之际纠结，是趁市场盘整“杀价”入场，还是考虑到高企的二手房存量，等待价格继续下滑？这并没有一个标准答案。去年以来，北京二手房市场已然经历多次“以价换量”，房源要想顺利成交，降价几乎是难逃之路。

　　一个个业主卖房故事背后，二手房市场到底怎样了？“小阳春”能否到来？从业内数据及分析来看，一线城市有望迎来“小阳春”。

　　以北京为例，年初便有业内分析认为，北京二手房火热的基础线是住宅单月成交1.5万套，但市场推动主要依赖学区房需求，过了4月需求就会下降。2023年“小阳春”很大程度上是学区房和前期积压的需求释放，2024年市场成交高点也可能出现在3～4月。

　　据中原地产统计，3月2日～3日周末两日，北京二手房合计成交量约在1700套，相比上个周末1100套明显上涨，较春节前的周末成交量也普遍多了200～300套。而在刚刚过去的9日、10日周末两日，北京二手房成交合计达到2100套，10日接近1200套。

　　“一线城市限购松绑效应继续释放，从中原报价指数看，一线城市继续普遍回升，整体来说，2024年的小阳春真的在路上了，虽然比往年晚一点，热度低一点，但只要有政策，最近市场会有一波行情。”中原地产首席分析师张大伟认为。

　　他表示，每年3月“楼市小阳春”出现的原因有三点，一是上年冬季不便外出，春节假期购房需求被压抑，节后释放了出来；二是各种金融或楼市调控政策影响；第三是学区房交易热，一般5月前落户当年就可在相关学区就学，由此拉动了三月四月的市场成交。

　　不过，鉴于楼市还在见底调整，二手房市场降价普遍，购房者信心恢复需要时间，业内对今年“小阳春”的力度并不抱太大希望。“小阳春大概率是会有的，但可能是最弱的一次小阳春，往年3月市场成交量会是1月份的翻倍，2024年出现的可能性不大。”张大伟认为。

　　其他一线城市的情况也是如此。今年2月份，上海二手房成交均价为每平方米38633元，较上月下降了9%；受春节假期因素影响，成交量为6800套，较上月减少59%。

　　但进入3月以来，市场情况有所好转。上海房地产中心交易数据显示，3月1日～3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之间，日均成交量为571.5套，是2月同期日均成交量(250套)的2倍以上。

　　每年3月和4月，都是上海楼市的传统旺季，“金三银四”甚少在上海楼市缺席，加上如今政策不断刺激加码，今年会再次出现回温走势吗？

　　“成交的确在回升，但是速度比以往慢一点。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经，以往春节两周后可以回到正常水平甚至更高，现在是节后三周才达到较高水平。“小阳春行情肯定会出来，但是不一定能达到以往水平，升温迟了一周，说明市场还是挺犹豫的。”

　　深圳方面，据深圳市房地产中介协会统计，2024年第9周全市二手房(含自助)录得1085套，环比增长14.1%。政策效应还在持续发力，二手房周成交量突破千套关口。“这一数据表明，在传统3月小阳春的势能下，深圳二手房市场呈现出强劲的复苏态势。”

　　“当前政策密集出台的背景下，市场预期政策在一定时期内将持续放宽。这对稳定市场信心起到了积极作用，使得市场在成交量上已经筑底并开始进入修复期。”深房中协称。广州房地产中介协会近期也表示，当地二手楼市活跃度上升趋势明显。

　　业内期待政策空间打开

　　不仅是北上广深，多地二手房成交正在环比回温。

　　根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第10周(3.4-3.10)，重点10城二手住宅成交量为14463套，环比上涨11.23%，同比下降35.9%。相较新房而言，二手房成交更具稳健特征，成交量已现环比“三连升”，同比降幅连续小幅收窄。

　　“虽然二手房整体复苏速度相对较慢，但具备持续性回升的趋势及潜能。”上述机构表示，对于二手房后续走势维持稳步回升的预判，下周二手房成交量有望恢复至节前水平。

　　二手房市场微幅回温，新房市场是否值得期待？

　　据克而瑞调研报告，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平方米，环比上涨124%，同比下降60%。基于供应放量，成交有望修复，预期环比持增，但是考量到去年高基数原因，同比或将延续降势，部分城市或将出现局部“小阳春”。

　　克而瑞认为，不同城市分化行情预期还将延续，北京、上海、成都、西安、深圳、厦门等核心一二线城市，因政策利好、叠加适销对路改善产品入市，成交预期会迎来一波放量。

　　整体而言，当下楼市回暖的基础并不牢固，今年全国两会也对后续调控有了明确定调。

　　政府工作报告表示，要减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要。实施政策要强化协同联动、放大组合效应，防止顾此失彼、相互掣肘。研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。

　　对此克而瑞点评称，减少限制性措施，一方面意味着今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间；另一方面，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。

　　此外，降准、降息仍有空间，2月降准和超预期幅度降息体现货币政策靠前发力特征，在经济增长、降低社会综合融资成本等诉求下，年内降准降息仍然可期；结构性货币政策工具有望接续发力；居民住房信贷政策仍有优化调整空间，譬如对多孩家庭、已购住房用于租赁的，相应放宽购房贷款套数认定标准等。

　　住房和城乡建设部部长倪虹日前也表示：“现在已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，根据人口的情况，供需的情况以及保障的需求编制好、实施好住房的发展规划，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。”

　　中指研究院表示，2024年，预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间；同时在供给端，对项目价格端的限制亦有望优化，以满足居民多样化改善性住房需求。