报告：保租房公募REITs规模将超百亿元 行业主体需重筑护城河

　　中新网北京10月28日电(中新财经记者 左宇坤)“近期，不仅是保障性租赁住房筹建速度加快，更值得关注的是保障性租赁住房公募REITs跑通、规模持续扩大，为市场注入了新的活力，进而驱动住房租赁行业整体从开发逻辑向不动产金融逻辑转变，为新市民、青年人提供更多优质产品。”

　　10月26日，第五届领航·住房租赁产业国际论坛在北京召开，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在论坛上作出如上表述。

　　ICCRA住房租赁产业研究院还在论坛上发布了《逻辑换轨与策略重铸：2023 中国住房租赁市场资产管理洞察报告》(以下简称“报告”)，全面阐述在不动产金融逻辑框架下，住房租赁市场投资机构与品牌运营的策应行动指南。

　　从上海到北京，再到全国各地，已涌现了一批高质量、多设施、全服务的保障性租赁住房。保租房的广泛筹建，也为市场化租赁住房企业的轻资产输出提供了试验田。

　　“我国住房租赁市场发展历史较短，多数行业主体持有的仍然是单体盈利、获利售出的‘开发逻辑’。而在不动产金融逻辑的框架下，培育孵化租赁住房项目，通过REITs等创新金融工具实现资金回收，再循环滚动投资、扩大租赁住房和管理规模，最终建立一个完整的租赁住房资产管理闭环，将变得越来越重要。”赵然解释称。

　　据报告统计，目前拟申报发行的保障性租赁住房公募REITs达7只，上市后我国保障性租赁住房公募REITs规模将超百亿。强劲的金融推力，将驱动行业的底层逻辑向不动产金融逻辑换轨。

　　相应的是，行业主体所需要具备的能力组合也在发生变化。报告分析，开发逻辑下定位改造、运营管理是行业主体的“护城河”。在不动产金融框架下，资产培育、REITs发行、扩募调整等立足于资产全生命周期管理的能力将得到凸显。

　　对于住房租赁行业的投资机构而言，报告认为其资产管理能力不仅直接关联到短期的经济回报，在更深层次也是实现长期投资战略和持续提升资产价值的关键。投资机构需要认识到，住房租赁是微利行业，利润是“抠”出来的，必须看得更全、更长、更细，以收益率倒推择址、定位、建筑能效等等动态因素。

　　对品牌运营商来说，则需要更加注重净利润最大化和品牌价值塑造。报告表示，在租赁住房资产管理的全生命周期中，品牌运营商的业务边界即不断地降本增效，创新业务提升溢价上线和精细化运营控制成本下线并行。品牌运营商不妨将自己定位为居住生活的方案提供者，而不仅仅是居住空间的提供者。

　　“从开发逻辑到不动产金融逻辑，其本质是一系列评价标准与规则变了。”赵然表示，无论是投资机构还是品牌运营商，都到了重铸战略、重筑护城河的时刻。(完)