“认房不认贷”落地,房地产业何去何从?
■ 专栏
面对新的市场供需形势,房地产业不能再走老模式。
近期的中国房地产市场,利好频发。一边是京沪两一线城市同时落地“认房不认贷”政策,另一边则是央行、国家金融监督管理总局发布通知,存量房贷利率正式迎来初步调整方案。
两大楼市利好分别从松杠杆和降低利率成本两端发力,立刻引发社会热议和市场骚动。据新京报报道,北京一些楼盘部分房源收回折扣,临时启动加班机制,“48小时不打烊”“72小时随时订房”。
这当然显示出“认房不认贷”等新政,对北京这样的一线城市楼市所带来的冲击力。但这是否意味着房地产市场已出现重大转折,未来楼市又将何去何从?
释放改善性需求
市场异动和售楼员的兴奋可以理解,因为两大利好确实堪称重磅。但如果仅以此三两天的市场反应,就预期楼市将出现重大转折,则稍嫌过于急切。就像有购房者所言,“政策确实不错,但购房是大支出,还是需要理性消费”。
何谓“理性消费”?就当下而言,对购房者来说,除了要权衡自己的收入、钱包与购房款的多少之外,就是观察和判断新政后未来房价的走势。
如果预期平稳,则不妨再多选选看看;如果预期大涨,短期内市场供需面会出现重大改变,则需提高行动效率,比如“连夜交定金”。
毫无疑问,北京、上海楼市在供需面上与其他城市一直有所不同,其房价更加坚挺,需求更加旺盛,限购措施对需求的抑制力也更加强大。这导致限购只要出现实质性的松绑,就会有新的需求被释放出来,供求就会发生变化,进而影响市场与人心。
尤其是改善性需求。由于各种原因,目前市场上的刚性需求很难短期走强,“认房不认贷”对这部分购房群体也无影响,但改善性需求却一直期待“认房不认贷”的落地,因为这切实可以解决关键问题。
比如,有的人在外地有房有贷,但在北京无房,按之前“认房又认贷”的政策,他们要在北京购房就须面对二套房的高额首付;比如,本地有房的想改善置换,“认房不认贷”也大大缓解了他们的资金压力。
现在“认房不认贷”政策落地,这部分积压下来的需求也就顺而释放,转化为“连夜交定金”群体的一部分。
地产业回归民生属性
众所周知,“金九银十”历来是房地产销售的关键时期。楼市新政在8月末落地,堪称解了地产商的燃眉之急,相信各个楼盘的销售额都会因此有不错的环比增长,房价也可能会出现一些上涨。
但对炒房客而言,如果因为“认房不认贷”而预期楼市重回牛市,想再靠囤房牟取暴利,那就纯属奢望了。“认房不认贷”政策虽然给力,却不能改变市场大趋势,而且这也不是政策出台的本意。
近期的楼市新政,虽然被认为是一种惊喜,但其实也在今年以来政府一以贯之的政策逻辑之内。从“首付比、首套利率该降的都要降下来”到“我国房地产市场供求关系发生重大变化”,都意味着明确了一个大周期的分水岭,政策工具箱是服务于新的供求关系,而非改变这种供求关系。
面对新的市场供需形势,房地产业不能再走老模式,房地产企业也不能再走老的经营模式。以前,房地产业的特点就是高负债、高杠杆、高周转,一味靠拿地和融资求发展,带来暴利的同时也伴随着高风险,遇到市场疲软就容易爆雷,然后就寄希望于政策刺激。
新的更健康的发展模式,则必须要从这个循环中跳出来,回归到地产业的基本民生属性,即满足居住需求,提高住房品质,为消费者建造“好房子”。
房地产业依旧是支柱产业,但这并不意味着暴利、过度金融化和泡沫化等问题的合理化。这不只是该不该的问题,更是能不能维持下去的问题,甚至不以政策意志为转移,而是取决于新的经济形势、人口形势、收入状况、供需状况等深刻背景。
事实上,房地产政策也是服务于这一新形势的。因此,房地产企业未来的发展思维、经营模式也需要服从于新的大形势,重建更加长远的自我规划。
新京报 信海光(媒体人)
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