租金下降、物业重估，老牌港资房企经营承压

　　作者：郑娜

　　在最近的一个业绩报告期内，多家港资开发商的纷纷出现业绩下滑乃至亏损的现象，例如九龙仓置业股东应占溢利亏损10.52亿港元，同比由盈转亏；太古地产的中期股东应占溢利同比减少19%，多家旗下商场零售额下滑……

　　多家港资房企分析业绩下滑原因时提及经济复苏放缓、香港旅游业、市场供应等带来影响，造成租金收入下降，同期市场整体下行也使得企业的投资物业重估存在不小压力。

　　不过这些并未阻挡港资房企继续投资的积极性。有分析认为，港资房企经营稳健，经历过数轮房地产周期，有较强的穿越周期经营的经验，同时也有余力捕捉投资机会逆势投资。太古地产、恒隆地产、新鸿基地产等港资企业仍在加码内地市场。

　　物业重估影响业绩

　　港资房企亏损主要的成因是企业所持投资物业重估带来的影响。

　　投资物业重估损益，是企业所持有的商业、酒店、办公等投资物业，在报告期内按照公允市值波动进行重新估值后发生的净值差额，计入当期损益。在经济和行业的上行期，手持众多投资物业的港资开发商曾取得了丰厚的回报，但当市场不确定性加剧时，投资物业重估损益也会出现较大波动，难免成为业绩拖累。

　　在香港坐拥海港城和时代广场两大知名商业综合体的九龙仓置业是一家经营历史悠久的开发商。今年上半年，该公司实现收入约65.01亿港元，同比微增约0.43%；营业盈利实现49.15亿港元，同比仅减少约0.51%。

　　九龙仓置业的基础净盈利实际上也实现31.23亿港元，同比增加约2%；若计入投资物业重估减值的影响，也即减少44.5亿港元，则该公司的股东应占亏损则为10.52亿港元，“反映资产价值疲弱”。

　　据九龙仓置业披露，截至2024年6月末，该公司的投资物业资产总额为2230亿港元；而上年同期该指标约为2274亿港元；其中，海港城(不包括三间酒店)的评估值为1516亿港元，时代广场的估值为460亿港元；2023年同期，两大物业的估值则分别为1545亿港元、473亿港元，减值变动明显。九龙仓置业管理层表示，若零售市场表现持续疲弱，不排除下半年仍需要减值。

　　同样被该项指标影响的还有恒隆地产。今年上半年，受市况影响，该公司租赁收入下降明显，导致股东应占基本纯利同比下降约22%；若计入物业重估值，内地与香港的物业组合均算在内，合计亏损6.34亿港元，促使该公司的股东应占纯利降至约10.61亿港元，同比降幅则扩大至超5成。

　　这不是恒隆首次受到物业重估的拖累。早在2020年上半年，受租金下降、疫情及社会动荡等多重因素的影响，恒隆投资物业重估亏损达到了46.42亿港元，其中内地和香港两地的物业重估亏损额均在23亿港元以上。受此影响，恒隆地产的股东应占净利润为亏损25.37亿港元；若扣除这一影响，股东应占净利润应为收益19.89亿港元。

　　由于物业短期内无法变现，投资物业重估并不会实质上给企业带来损失，但这一指标也反映出不佳的市场情况对资产价值的影响，而企业的主营业务实际上也同步承压。尤其对于持有并运营较多投资物业的港资开发商来说，租金收入作为营收主要来源，在报告期内均出现些许下滑。

　　香港写字楼市场在今年上半年面临着经济疲弱和供应过剩的双重夹击，对租金带来了极大压力。恒隆地产旗下集中于中环一带的租户租金下调，导致香港岛办公楼组合收入大幅下跌约14%；同期九龙仓置业旗下海港城和时代广场的写字楼部分，收入分别下跌2%、8%。

　　伴随着出境旅游日益增加以及消费模式的转变，零售市场也同样承压。恒隆地产在内地和香港的商场租金收入分别下跌6%和7%；另一老牌港资开发商太古地产旗下位于香港的各项目出租率均达到100%，但该部分整体的租金收入还是较2023年同期下跌3%，总额为11.98亿港元；同时整体零售额也下降约7%。

　　仍在积极投资内地

　　市道不佳，向来稳健的港资开发商放缓了扩张的步伐。恒隆地产董事长陈文博就在7月底的业绩发布会上坦言，现时营商务必谨慎，并不是扩张的好时机。同时，为了应对充满挑战的大环境，该公司还削减了中期派发的股息，以保留多些现金。

　　不过，这并不意味着这些开发商完全放弃投资的机会。

　　在中指研究院企业研究总监刘水看来，港资房企经营稳健，负债率较低，抗风险能力强。太古地产、新世界发展等成立时间超过50年，经历过数轮房地产周期，有较强的穿越周期经营的经验，经营稳健，负债率较低，资产负债率普遍在40%左右，当房地产市场运行在周期底部，这些企业有余力捕捉投资机会逆势投资。

　　7月份，新鸿基地产打造的南京ifc商场正式开业，位于南京河西中央商务区，汇集了众多奢侈品牌；香港置地在南京新街口开发的“金陵中环”综合体也即将竣工交付。

　　恒隆地产也还在以自己的方式推进投资：持续扩建上海恒隆广场。陈文博称，在上海，竞争越来越激烈，恒隆广场扩建目的就是提供更多空间，满足当前年轻人的需求。“趁这个宏观市场的放缓时间，如果我们可以不花太多钱，但是可以让我们的产品做得更好，我们其实更应该加快进行。”

　　恒隆地产方面披露，上海恒隆广场的扩建获得了政府批准，利用现有的园景区域兴建一座总楼面面积约3000平方米的零售建筑，预期于2026年完工。同时，正在打造中的杭州恒隆广场也计划于2025年起分阶段落成。

　　这其中，尤以太古地产的动作最为频繁。8月初，太古地产与陆家嘴集团合作开发的上海洋泾综合发展项目正式命名为“陆家嘴太古源”。该综合体位于浦东黄浦江沿岸内环线内，计划于2027年起分阶段开业。太古地产还将在该项目中推出位于内地的首个高端住宅品牌，首批住宅计划于2024年底预售。

　　太古地产行政总裁彭国邦预期，广州及成都对奢侈品零售铺位的需求保持殷切。这期间，在对成都太古里展开升级工程，扩大项目中奢侈品牌的零售部分的同时，太古地产还将广州天河路387号项目收入囊中，并将其翻新作为广州太古汇高级零售物业组合的新增部分，这将使得广州太古汇的建筑面积增长43%。据透露，装修和改造工作将在今年年底前开始，预计于2026年竣工。

　　这只是太古地产加大对内地投资的缩影。彭国邦表示，“我们的1000亿港元投资计划自2022年宣布推进至今进展理想，尤其是中国内地市场，中国内地市场为推动收入增长的关键，在长远扩展计划中亦具有重要的策略意义。”

　　太古地产主席白德利给业务扩展设定了一个目标：2027年前在六个内地城市发展共11个主要以零售主导的大型商业项目。他表示，太古地产会继续在一线及新兴一线城市物色项目发展机遇，并根据港币一千亿元投资计划，2032年前把中国内地的总楼面面积增加一倍。