上半年土地市场点状回暖 房企“以销定投”谨慎拿地

　　每经记者 包晶晶

　　2024年已经过半，虽然土地市场呈现“点状回暖”态势，但房企投资拿地方面却未有明显起色。

　　克而瑞的数据显示，2024年上半年，“投资百强房企”拿地金额总量为4204亿元，同比下降40%，降幅创2023年以来新高。今年以来，“销售百强房企”拿地金额下滑幅度，与这些房企的销售业绩排名，形成强烈反差。

　　从融资端来看，据中指研究院统计，上半年，房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。其中信用债，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增加3个百分点；民营和混合所有制房企的发行规模占比，较上年同期均明显下降。

　　“房地产投资规模主要与拿地、施工有关。当前，房地产企业施工面积、拿地规模在持续下降。国家统计局数据显示，前5个月，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%。因此未来几个月，房地产投资规模仍不乐观。”7月3日，中指研究院企业研究总监刘水在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，下半年，开发投资规模同比降幅或将收窄，但全年投资表现预计仍偏弱。

　　土地供求缩量，房企投资拿地“量入为出”

　　据诸葛数据研究中心监测数据，上半年，全国土地供应规划建筑面积为15089万平方米，同比下跌40.7%；成交规划建筑面积11511.1万平方米，同比下跌36.8%；成交楼面价为4893元/平方米，同比下跌17.1%。

　　中指研究院统计显示，上半年，全国重点22城中有20城发布了2024年供地计划，土地供应规模整体同比下降约10%。其中，一线城市供应缩减最多，达到60%，但在楼面均价上升12.5%的情况下，土地出让金下降幅度减少到了37%；二线城市的土地供应面积、成交面积、土地出让金同比下降均超四成；三线城市的楼面均价降幅最大，达到15.3%，叠加成交面积缩减，土地出让金规模同比下降了44.3%。

　　从区域来看，上半年，长三角TOP10房企拿地金额776亿元，继续领跑四大城市群，京津冀TOP10企业拿地金额749亿元，位列第二，中西部和大湾区TOP10企业拿地金额分别为326亿元和264亿元。

　　具体到城市，上半年，上海、杭州、北京、成都、宁波、长沙等地的优质地块热度较高，多宗地块触顶或溢价率在30%以上。今年一季度，22城各月土地成交溢价率均在8.5%以上；二季度起，城市之间土拍分化加剧，成交溢价率持续下行，仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能拍出高溢价。

　　值得注意的是，上半年，仅三成销售百强房企在拿地，部分头部央国企投资拿地的步伐也大幅放缓。

　　据中指研究院统计，上半年，百强企业拿地总金额3801亿元，同比下降35.8%。其中，权益拿地金额超过200亿元的房企，只有建发房产和中建壹品，这两家均为央国企；权益拿地金额超过100亿元的房企有10家，绝大多数也是央国企。

　　从新增货值榜来看，上半年，全口径新增货值超过500亿元的房企，仅有建发房产，新增货值超过200亿元的房企有10家。建发房产、华润置地和中建壹品分别以513亿元、374亿元和410亿元的金额，位列新增货值榜前三。TOP10房企权益新增货值总额3229亿元，占TOP100企业总额(8896亿元)的36%。

　　同时，百强房企拿地销售比继续走低。据克而瑞统计，上半年，“销售百强房企”拿地销售比降至0.14，环比减少0.01；TOP10房企拿地销售比为0.15，各梯队拿地销售比均在低位徘徊。

　　特别是头部房企，今年以来拿地金额下滑幅度与销售业绩排名形成强烈反差。其中，保利发展拿地金额同比下降70%，中海地产下降73%，万科下降94%。相较而言，建发房产、龙湖集团、绿城中国和滨江集团等房企，拿地则表现相对积极，拿地销售比也保持在行业平均水平之上。

　　据诸葛数据研究中心监测数据，今年上半年，国央企权益拿地金额占比40%，较2023年持平；地方城投权益拿地金额占比由上年的44%，降至42%；民营房企权益拿地金额占比最小，为18%。

　　《每日经济新闻》记者注意到，受制于土地供应缩减和资金承压，“量入为出，以销定投”成为当下多数房企投资拿地的策略。

　　以龙湖集团为例，上半年，公司在北京、上海、杭州、成都等7个城市共获得7宗土地。如位于上海奉贤新城的地块，毗邻地铁，此前龙湖集团在该板块已布局春江天玺等多个住宅项目和天街项目；在成都，龙湖集团获得的金牛区一环内地块，属于蓉北商圈核心地段，交通、商业、教育、医疗等城市配套完善。

　　在6月份的股东大会上，龙湖集团管理层透露，公司在拿地策略上“以销定支”，严守刻度，优中选优，把握好投资节奏，高度聚焦在一二线高能级城市。

　　深耕杭州及浙江区域的滨江集团，上半年，权益拿地金额排在行业第四，权益新增货值排在行业第六。滨江集团微信公众号消息显示，上半年，公司共斩获10宗地块，旗下共有12个项目全新开工。

　　进入6月，房企投资下行趋势有所扭转。克而瑞重点监测的30家房企数据显示，单月投资金额288亿元，环比上升101%。究其原因，一方面是5月份基数较低，另一方面南京、合肥等核心城市，年中推地吸引规模企业积极参与，如保利发展、中海地产、华润置地、建发房产等央国企在核心城市发力，建发房产单月拿地金额超80亿元。

　　融资规模下降，房企仍面临较大偿债压力

　　从融资端来看，上半年，房企融资规模仍在下降。据中指研究院统计，上半年，房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%。其中信用债方面，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增加3个百分点；民营房企和混合所有制房企发行规模占比较上年同期均明显下降。

　　另据克而瑞的数据，从65家典型房企的情况来看，2024年上半年融资总额为2131亿元，同比下降37%；从季度表现来看，一二季度分别同比下滑了41%和32%。

　　境外债发行方面，克而瑞的数据显示，上半年仅监测到越秀地产和五矿各发行了一笔境外债券，票息分别为4%和4.6%。

　　“由于当前房地产市场没有发生明显改善，金融机构等对行业预期仍较弱。下半年，房企融资规模或将继续下降。另外，房企融资越多负债越多，后期偿债压力也会越大。目前，多数企业注重稳健经营，会主动减少负债规模，适度减少融资。”刘水表示。

　　目前，由于顺利融资的房企大多是经营稳健企业，因此，融资成本反而表现为大幅下降。刘水指出：“上半年，房企债券融资平均利率较上年同期下降0.7个百分点至3.1%，其中信用债、海外债、ABS平均利率，分别为3.03%、5.6%和3.09%，分别较上年同期下降0.62、1.66和0.66个百分点。”

　　另据克而瑞统计，今年上半年，房企整体新增债券类融资成本3.17%，较2023年全年下降0.43个百分点。

　　除了融资方面，房企资金压力的另一面则是巨量债务，而已实现债务重组的房企仍有再次违约的风险。克而瑞的统计显示，上半年，房企债券到期规模达2799亿元，其中一二季度到期债券规模均超1300亿元，三季度债券到期将超过1000亿元。对暂无偿债压力或完成债务展期及置换的企业来说，未来也面临同样的债务压力。如果投资端、销售端和融资端继续不见起色，房企2025年债务压力甚至要大于2024年。

　　以万科为例，在全数汇出6.126亿美元偿付一笔到期票据本息后，今年已无到期的境外债。但对于万科而言，2025年才是真正的挑战，全年累计需要偿还的到期债务至少有246亿元。

　　不过，5月以来，多家民营房企宣布成功融资。5月14日，新希望地产成功发行2024年度(第一期)中期票据，发行规模8亿元；5月17日，新城控股2024年度第一期中期票据成功发行，发行规模13.6亿元；5月29日，滨江集团发行2024年度第三期短期融资券，实际发行总额7亿元，发行利率3.6%。

　　值得一提的是，6月20日，标普将中海地产的长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”，将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”，同时将其现有中期票据计划的评级上调至“A-”。

　　刘水分析指出，标普上调中海地产评级，首先表明国际机构对我国房地产行业发展的预期正在改善；其次，向国际资本市场传递了积极信号，有利于房地产企业国际融资；第三，此次上调评级表明中海地产的经营，获得了国际机构的认可和肯定，充分说明了其经营的韧性与稳健。

　　此外，今年以来，各地纷纷加快推进房地产项目“白名单”落实。据金融监管总局统计，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程，审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

　　“白名单贷款审批加快，有助于房企建设项目的施工及竣工。”刘水表示。

　　《每日经济新闻》记者梳理发现，广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等地的房地产融资协调机制运行顺利，部分地区在完成第一批和第二批“白名单”项目推送后，已经启动第三批项目的筛选和推送工作。

　　从企业层面看，以旭辉集团为例，截至7月3日，公司在全国已有72个项目，入围房地产项目“白名单”，45个项目已获融资支持，其中3个项目获得新增融资。

　　记者从旭辉集团方面了解到，公司芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的项目，获批金额1.5亿元；北京国祥云著项目在此前已获置换融资的基础上，再次获得新增融资0.5亿元；太原江山云悦项目获批新增融资金额0.4亿元。

　　对于下半年房地产开发投资趋势，中指研究院预计，在低基数效应下，下半年开发投资规模同比降幅或将收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，随着项目“白名单”等政策深入推进，或将对投资产生一定支撑。