上海二手房成交创三年新高背后，什么房子卖得好？

　　第一财经 作者：郑娜

　　“之前一直想买房，但因为限购买不了，5.27新政出来后，看到心仪的房子就赶紧入手了。”从看房到签合同，只用了不到一星期的时间，在上海工作的张扬(化名)就成了有房一族。

　　“沪九条”落地后的一个月里，许多像张扬一样刚获得购房资格的年轻人，成了上海楼市中的重要购买力量，推动二手房成交超2.6万套。

　　这一单月成交数据，环比上涨41.1%，同比去年6月实现翻番，增幅约102.8%。不仅创下了今年新高，也是自2021年6月以来最高单月成交纪录。

　　有对上海二手房市场熟悉的资深业内人士向记者表示，6月份的数据本来应该可以冲到更高的位置，但6月最后一周，上海连续暴雨天气，对成交表现造成了一定影响。

　　上海链家业务策略部高级经理李根表示，6月份上海市二手房各项指标环比5月均有明显上升，其中，新增挂牌量上升10%，新增客户量上升15%，带看量上升25%，市场整体信心正在修复，购房的需求逐步被释放出来。

　　这其中，有两类房源颇受市场欢迎。根据上海中原地产的监测，楼市新政后，有两类二手房更加好卖，一类是总价300万元-500万元的；另一类是总价1000万元以上的。也即，一类是靠近市区的老破小，一类是大面积的次新房。

　　业内预计，7月份的上海二手房市场还会延续6月的热度，成交量继续突破2万套的概率依然较大。

　　“老破小”热销

　　5月27日，上海发布重磅楼市新政“沪九条”，其中规定，非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。这也就意味着，社保/个税缴满3年的非上海户籍单身人士可以在全上海市范围内购买1套二手房。

　　新政一出，许多此前因为单身、社保缴纳期限不足、房价过高等因素被限制的年轻人，都动了起来，并且视线投向了地段更好的区域。58安居客研究院院长张波告诉第一财经，在新政落地后10天内，300万以内中小户型二手房的搜索热度上升了30%以上。

　　5月下旬有了购房资格后，张扬就开始行动，他从自己曾经居住过且较为熟悉的区域内入手，在短短的一周内跑了三个地方。6月4号，他跟中介看完当天的第一套房子，颇为中意，直接找房东谈价，并在当晚就签合同下了定金，总价大约在290万元。“很喜欢那个地段，价格也合适，就果断买了。”

　　王静(化名)的买房周期拉得更长了些。她起初在环沪区域看房，后来随着政策一步步放开，一路看到内环边，买下了一套地铁站附近的老破小，面积约30平方米，均价在5.6万元左右，总价约170万。

　　另一位新晋购房的95后则坦言，尽管早有购房资格，但苦于此前房价高，手中资金不足。如今市区老破小的价格已“跌到位”，她也终于在公司附近买下了一套总价不足300万的房子。

　　果断而快速的成交，消化了很多市区的老破小房源。上海链家提供的信息显示，本次政策对于上海市区300万左右的房源刺激十分明显，交易颇为活跃。

　　上海浦东新区内环的一中介门店资深中介向记者表示，老破小总价低，对于很多刚需客户来说容易上车。

　　上述中介表示，近来，市区的低总价老公房近期成交表现很好，总价在200万-300万元，片区内不少小区内的便宜房源已经去化了，可选的便宜房子明显少了。上海徐汇区内环的另一中介也告诉记者，他所负责片区内300万以下的房源目前只剩一套了。

　　同策研究院研究总监宋红卫表示，近期成交的二手房以300-400万的为主，这些房子户型小一些，总价低，位置不错，而且上海降低首付比例后，几十万就可以上车，性价比很高。

　　宋红卫提及，这些总价低的房子，租售比可以超过2%。从长期持有资产投资回报率来看，也算不错的选择。王静买下的这套老破小交通便利、配套成熟、人流量大，也正是为了更好地出租。

　　千万级改善型行情延续

　　千万级别的高端次新房也获得了不少购房者的青睐。

　　在上海内环高端次新房的某板块内，一家大型连锁中介的门店店长透露，6月成交的一位客户是外地户口、单身，“因为在市区上班，他也不愿意买在郊区”，新政后就果断出手了。

　　该店长介绍，有多位改善客户前期卖掉了手中的两房，入手了大面积的三房、四房，抑或是从置换到楼龄更新的房子，总价也从1000万元左右升级到1500万元或更高，他们对产品、商圈的认同和接受都有一定的要求。这样的成交在门店共有4宗。

　　上述店长告诉记者，近期成交的不少房源此前已经挂牌过一段时间，经历了客户还价和市场的洗礼，价格已较为理性；客户本身也是已经在市场上看的，一直在观望中，新政之后就果断出手，较为快速地促成了较为稳定的成交。

　　有位近期在置换的购房者就告诉记者，在看房过程中曾遇到一套心仪的房源，在挂牌的几个月里，房东的叫价从近900万一路降至700万左右，新政出来后不久，房子就被付款条件更好的买家抢走了，“房东也愿意及时落袋为安”。

　　好的时机也促使买卖周期大幅缩短。上述店长透露，有位置换客户从挂牌卖掉自己的房子到买入新房，历时仅两个月，置换周期较此前大幅缩短。稳定的成交也促使上述门店的成交量在6月份创下了“一年半以来的新高”。

　　在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，千万级的房源成交量高的一个原因在于符合市场需求的新房供应并不充足。

　　当前上海的新房供应较多地集中在郊区，市区千万级的偏中高端的改善产品并不多，未能很好地满足该部分客群的需求。而在二手房市场，位于市中心或中环，合适的楼龄、户型、面积的房源则有较多的挑选空间，产品品质也有较好的提升，而且过去很少拿出来卖的好房源近期也多了起来。

　　卢文曦续称，新政之后，二套房首付比例降低，不少家庭也多出了一张房票，相应的需求也得到了释放。

　　整体来看，6月份成交放量的同时，也带动了价格的逐步企稳。张波告诉记者，从6月市场来看，明显呈现量增价稳的态势，虽然二手房的实际成交价格环比依然有小幅下行趋势，但线上挂牌价格下调的空间，以及二手房的议价空间也在收窄。

　　据上述对上海二手房市场熟悉的资深业内人士观察，当前二手房价格出现了一定程度的回调。这是因为当下房东的心态更加平稳，不像之前着急出货直接挂出很低的价格；同时，这也让议价空间有所收窄，从之前一口气就砍10%-15%的状态，现在基本只能谈在10%以内。

　　不过，进入7月份，二手房的成交数据出现了下降的迹象。在业内看来，这属于正常情况。张波表示，7月前几天是工作日，成交量短期向下较为正常。从趋势来看，预计7月预计还会延续6月二手房成交量的热度，成交量突破2万套的概率依然较大。