“住房限购”政策优化调整 京城楼市回暖了吗？

　　4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。

　　北京在限购政策松动的刺激下，购房需求逐步释放。“4月30日政策发布后，当晚就有不少客户来房山咨询自己的情况是否符合条件。”有房产中介表示，政策发布后一周的新增咨询量环比增加约37%，但大部分客户还处于咨询阶段，带看、成交方面的变化不太明显，“五月第一周与前一周数据基本持平。”

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，在五环外允许符合条件的居民新购买一套住房，满足多样化改善住房需求，也有利于推动职住平衡。

　　市场 五环外成交比重显著提高

　　“政策发布后，当晚就有不少客户来咨询自己的情况是否符合条件。”北京链家房山区万科新里程店负责人刘世强介绍，这样的情况也延续到“五一”假期之后，截至5月7日，相较于政策发布前一周，门店的新增咨询量环比增加约37%，但目前大部分客户还处于咨询阶段，带看、成交方面的变化不太明显，五月第一周与前一周数据基本持平，略有增长。

　　北京链家研究院院长高原认为，从长周期来看，当前居民对住房的需求已从“有没有”转向“好不好”，改善性住房更受市场青睐，而近年来北京市改善性住房供给多集中于五环外地域，五环外交易热度与占比具有长期增长趋势。

　　“今年4月30日，北京市限购政策进行调整，叠加前期系列政策组合拳，为楼市注入暖意。”高原介绍，“五一”期间，经北京链家成交五环外二手住房占到全市的40.3%，相较去年同期33.9%与今年四月平均35.8%的水平，五环外成交比重显著提高。

　　从北京链家三方协议成交情况来看，今年“五一”假期相较2023年“五一”市场整体交易活跃度提升。据介绍，本年度“五一”市场活力增强主要有两方面原因，一方面是北京市于4月30日调整限购政策，激发了部分改善性客户的购房需求，客户咨询量显著增长。另一方面是今年“五一”期间北京市天气持续晴好凉爽，客观上有利于购房者看房活动。

　　解读 新政利于推动职住平衡

　　今年《政府工作报告》中明确提出要“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，多样化改善性住房需求包括首改、再改和高端改善住房需求。本次政策允许增加五环外限购套数，一方面可以更好地满足多样化改善性住房需求，另一方面也是与北京城市发展规划相适应的。

　　其中，作为北京的西南大门，房山紧邻首都功能核心区，居于北京城市核心区和雄安新区之间，是“一核双翼”腹地，也是京津冀协同发展的重要战略区域。随着城市规划的变迁、区域功能的升级，显现出巨大的发展潜力。

　　据了解，随着房山区交通、教育、生活配套的不断完善升级，房山区不仅受到刚需购房者的关注，还成为西部主城区海淀、丰台区域人口外溢的重要承接地。而从供应看，经过近几年的开发建设和发展，在房山，不管是刚需购房、改善居住还是选养老房，想找性价比高的楼盘，都有了较多选择。长阳镇和拱辰区域作为房山后续土地供应较多之地，尤其值得关注。

　　分析 政策仍有优化预期

　　陈文静表示，从房地产市场分布来看，北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，对五环外增加1套购房指标有望带动新房市场活跃度提升。五环外可供选择的新房较为充足。

　　她认为，当前北京限购政策仍较为严格，从支持刚需和多样化改善性住房需求角度，从城市未来发展空间格局的角度看，未来北京针对不同人群、不同面积段、不同区域的限购政策仍有优化预期。

　　从市场的角度来看，今年以来，北京房地产市场整体保持平稳运行态势，新房市场有一定调整压力，二手房市场活跃度相对较高，4月二手房成交量超1.3万套，本次政策落地执行有利于五环外市场进一步活跃。房地产市场平稳运行或意味着北京楼市政策优化节奏整体仍将是“渐进式”的，过去在市场过热阶段出台的已经不符合当下市场环境的限制性政策或将率先得到优化调整。

　　亮点

　　“远郊区”刻板印象逐渐打破

　　从环境来看，如今房山区绿色空间仍在不断拓展。根据今年房山区两会上发布的政府工作报告，房山国家森林城市创建24项指标均已达标，44项规划任务全部完成。环境蝶变带来的是房山区宜居环境的蝶变。曾经“远郊区”的刻板印象正在被打破。房山区的交通、教育、医疗等也正迎来前所未有的大变化，给全区居民带来了实打实的福利。

　　从房山长阳坐地铁到北部的中关村，以及东边的国贸，算上换乘时间，也仅需一小时。近些年来，为了方便居民出行、发展区域经济，房山区不仅有了更多的路网，还有了地铁线路以及城际火车。如今的房山，不论是上班通勤，还是周边踏青，交通的便捷性都大大提升。不仅如此，随着京雄高速至五环线路的开通，房山区正在建设与京雄高速互通的良乡东路，规划等级为城市主干道，开通后，居民出行也将更加便捷。

　　从教育资源来看，除了北京小学、北京八中、北京四中，2022年，房山区优质教育资源覆盖面持续扩大，清华附中房山学校正式开学，十一奉先学校、海淀教师进修学校附属房山实验学校签约落户房山。全区2022年新增中小学学位1975个，普惠性幼儿园覆盖率96%，国家义务教育质量监测成绩处于全市中上水平。2023年房山区还新增中小学学位2660个。

　　房山在购物休闲方面的提升也很快。北京市商务局发布的《北京市商圈活力研究报告》显示，长阳商圈位列全市第4，仅次于CBD、王府井和三里屯商圈。经过两期建设，首创奥特莱斯已经拥有300余家门店、2000多个停车位；毗邻良乡大学城而建的熙悦天街聚集了近300家优选品牌；被多个小区环绕的房山印象城，200余家店铺可以满足市民多样化的购物需求。

　　本组文/本报记者 宋霞 统筹/余美英