北京：通州新政满月成交回升，购房需求加速释放

　　2024年开年，全国楼市调控进入到新的阶段，四个一线城市都有不同程度的限购松绑。2月6日，北京出台新政，通州区取消已执行9年的“双限”。

　　业内人士表示，对于整个北京而言，除了备受瞩目的通州“双限”松绑外，开年以来的降息政策，以及去年一系列楼市政策优化，对楼市的影响还在延续。

　　通州取消“双限”后

　　2月6日下午，北京出台新政，通州区取消已执行9年的“双限”。在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合北京市限购条件即可。

　　在北京通州区居住多年的谭强(化名)告诉新京报记者，自己家有六口人，急需改善住房。早在2022年，自己就已经将通州区一套市价400多万元的房子挂在了中介平台，计划还在通州区置换一套大面积的房子，但直至2024年初房子仍没能出售。“好事总会慢慢发生。”谭强告诉记者，“等着、等着，通州就出了新政策，使一部分人具备了在通州购房的资格。如此一来，我家的房子增加更强的流通性。”

　　新政出台后一个多月的时间里，谭强夫妻二人和父母不是在看房的路上，就是在带别人看自己房的路上。

　　北京通州运河湾附近的一位中介人士向记者介绍，“今年春节假期以后，带看量明显增加，主要集中在周末。上周末，我们门店每人每天的带看量在五组左右，周末两天几个大区成交二手房大约400套，较新政前的1月份周末成交均量，几乎是翻倍增长。”

　　记者在探访中了解到，此次通州放开双限之后，新房市场也出现明显变化。多位房产经纪人介绍，春节假期过后，新房的带看量和成交量也出现明显增长，有些楼盘成交量一个周末就成交十几套房，带看量翻倍增长，最近两个周末平均每天带看量也得有七八十组。

　　通州在售新盘万科东庐项目负责人向记者介绍，该项目在2月6日至29日成交83套，金额4.1亿元。2月份，新增成交及签约受到新政直接影响的增量部分占比20%。

　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期来看，通州区市场活跃度的回升预计将持续一段时间，因为网签数据的滞后性，后续成交数据表现有望更明显一些，对北京楼市也将产生一定支撑。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，从通州项目监测上来看，通州近两月成交趋势与全市一致，新房成交量“一月涨、二月降”，同时，2024年以来通州新房成交量占比在北京各区大致处于靠前地位，预计随着节前通州限购松绑政策效应逐渐发酵，通州区楼市活跃度或将进一步提升。

　　北京利好政策频出

　　事实上，在进入2024年之前，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，北京就已陆续出台宽松的楼市政策，其中最受关注的是实行“认房不认贷”和下调首付比例。

　　2023年9月1日，北京“认房不认贷”正式落地。对于一直想在北京购房的沈鹏(化名)、王婷(化名)夫妇来说，“认房不认贷”政策下他们的购房机会终于来了。

　　2017年初，环京楼市逐步走热，沈鹏和王婷在河北燕郊买了人生中第一套房。“当时看着房价在涨，计划以后手头富裕了，在北京找个合适的楼盘进行置换。”沈鹏说，之后的购房政策，使其在北京买房的门槛变得越来越高，需要支付六成或八成首付款，这对于他们俩来说相当有难度。

　　沈鹏向记者介绍，自己在燕郊的房子现在最多能卖100万元，几年的存款50万元，再东拼西凑借点钱，最多也就能凑够200万元，在“认房不认贷”落地之前，由于不能享受首套房优惠政策，这200万元只能勉强在北京买总价300万元左右的房子，可选房源质量与预期相差甚远。“从‘认房不认贷’政策出台的那天起，我们看房的脚步基本就没有停过。”王婷说，2023年10月份，他们终于圆了在北京的购房梦，卖掉了燕郊房子，以520万元总价购买了位于北京市朝阳区工作单位附近的一套二手房。

　　此外，2023年12月14日，北京多部门联合发布通知，调整首套房、二套房的首付比例，并优化普宅认定标准。北京首套住房贷款最低首付比例统一调整为30%；二套住房贷款最低首付比例，购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%，贷款最长年限也由此前的25年调整为30年。

　　春节过后，政策层面利好再出。2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)，5年期以上LPR由上期的4.2%降低为3.95%，直接下调25个基点，创造了历史上有记录以来最大下调幅度。具体到北京来看，如果是首套住房，购买北京城六区内的住房贷款利率降至4.05%，购买城六区外住房贷款利率降至3.95%；如果是二套住房，购买城六区内的住房贷款利率降至4.55%，购买城六区外住房利率则降至4.5%。

　　业内：利好政策将继续影响北京楼市

　　对于整个北京楼市而言，今年以来通州取消“双限”以及房贷利率下调，叠加去年一系列政策优化，都在持续发力。

　　谈及北京新房市场，一位房地产开发商人士向记者表示，春节复工后首周，北京主要新盘来访指数为34%左右，已回归节前平均值，来访总量增长明显。由于受到二手房市场挤压，市场仍处于修复调整阶段。

　　3月6日，新京报记者从朝阳、通州、石景山、顺义区域的多个新盘了解到，元宵节过后，项目来访量逐步增多。

　　不过，二手房方面，北京市东城区一位房产经纪人向记者介绍，“从2023年下半年至今，房产置换群体依然面临尴尬的局面。”不少人都卡在了换房环节上，导致二手房挂牌量增加，处于以价换量的境地。

　　根据中指研究院数据，1-2月，北京新房市场表现平稳，累计成交约100万平方米，与去年同期基本持平，2月份新建住宅价格环比上涨0.17%，同比上涨0.98%；2月份，北京二手商品住宅成交约6000套，1-2月累计成交约1.8万套，同比下降约2成，二手住宅价格环比下跌0.49%。

　　对于利好政策对北京楼市的影响，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，节前北京对限购政策进行了松绑，为促进购房需求释放提供了新动力，预计政策效应将逐步显现。北京链家研究院分析师冷会也认为，由于相关政策发布于春节前夕，受假期出游等因素影响，政策成效尚未完全发挥，随着节后市场的逐步恢复，政策成效也将逐渐显现。

　　值得注意的是，3月5日，十四届全国人大二次会议开幕，国务院总理李强作政府工作报告，其中涉房内容提到多样化改善性住房需求。陈文静认为，在支持多样化改善性住房需求的要求下，北京对于改善性住房需求的支持政策有望进一步加力，比如优化大面积段的限购政策、放宽郊区项目容积率1.0限制、给予多孩家庭或老年家庭更多政策支持、增强公积金贷款对改善性住房需求的支持(如增加贷款次数)等。这些均有利于更好地促进改善性住房需求释放，从而对整个房地产市场形成支撑。

　　新京报记者 张建