新一轮房企融资支持如何实施？“三个不低于”落地预期升温

　　作者：亓宁

　　近期，浙商银行、建设银行、交通银行等多家银行(拟)召开房企座谈会，市场对于新一轮房企融资支持政策落地预期进一步升温。

　　对于“三个不低于”传言要求下此轮银行信贷支持的落地情况，多位机构及银行业人士对第一财经记者表示，考虑到前期大行对头部房企的支持动力仍在，支持力度变化更明显的可能是增速较低的股份行和中小行，预计头部房企、一二线城市仍是主要和优先布局方向。

　　另一方面，当前银行业房地产贷款增速整体偏低，按揭发放主要取决于市场需求恢复情况，信贷总体增量的变化幅度还有待观察，但对市场信心的提振作用将更为明显，比起“三支箭”引导更易落地。

　　第一财经记者根据部分上市银行半年报数据梳理发现，今年上半年，渝农商行、华夏银行、招商银行、杭州银行、光大银行、平安银行、中信银行、浙商银行、浦发银行等上市银行对公房地产贷款增速下降较为明显。同期，工农中建四大行仍保持了5%以上增速，邮储银行同比增速为37.2%。

　　多家银行表态加大房企融资支持力度

　　从11月7日央行、住建部、国家金融监督管理总局(下称“金融监管总局”)、证监会联合召开房企座谈会，到17日金融监管部门召开金融机构座谈会，再到27日央行发布《2023年第三季度中国货币政策执行报告》(下称《报告》)，加大房企融资支持、进一步支持房企化险的信号不断释放。

　　而17日座谈会之后，市场对于监管提出银行房地产贷款“三个不低于”的讨论增多，即各行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

　　到了21日，有消息称，为进一步改善对房地产行业的融资支持，监管部门正在起草一份房企白名单，将有正常经营的50家国有和民营房企被列入。

　　临近月底，多家银行召集房企召开座谈会，市场对相关传言落地的预期持续升温。综合银行官方消息和媒体报道，近期陆续有浙商银行、建设银行、交通银行、农业银行、中国银行召开房企座谈会，主要围绕房企融资需求展开沟通。

　　以建设银行为例，参与该行座谈会的包括龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团6家房企代表，代表分享了市场形势、困难挑战以及企业的应对策略。企业表示，近期国家出台了一系列支持政策，融资环境逐步改善，但目前仍面临阶段性困难、流动性紧张，并就完善房企融资环境提出了相关建议和诉求。

　　交通银行27日也召开房企座谈会，共邀请15家房企开展“面对面”交流，内容包括行业形势分析、进一步加强银企合作、探索房地产发展新模式、一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求等，具体需求包括授信额度、债券发行与投资、“三大工程”、供应链金融、跨境业务等。

　　更早之前的22日，浙商银行召开与代表性房地产企业座谈会，来自浙江省内外的20多家代表性房地产企业参加。

　　继监管部门相关座谈之后，《报告》关于房地产金融也提到，要完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

　　建设银行表示，经过座谈，建设银行和房企代表交换了意见、沟通了信息、增进了信任。接下来，该行将更好支持房企合理融资需求，对正常经营的房企，加大境内外联动服务和母子协同力度，通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性。对于与会房企提出的建议和诉求，建设银行将认真吸收研究、持续优化产品服务。

　　交通银行则提出以三专和两重的“3+2”机制做好对公领域房企金融支持服务，并将围绕住房场景做好零售信贷领域合作。其中，“三专”包括建立工作专班、创设专属审批通道、实施资产负债表改善专项计划；“两重”指一视同仁支持不同所有制房地产企业融资和推进保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

　　怎样落地？对银行影响几何？

　　据市场消息，在监管统筹引导下，目前包括座谈会和上门调研等形式的新一轮银企沟通正在推进中。不过，记者从某国有大行地方分行人士处了解到，目前还没有50家房企名单及“三个不低于”的正式通知下来，而座谈会及调研等活动更多集中在二级分行以上，其他分支机构最终仅负责执行落地。

　　该人士对记者表示，新一轮房企融资支持政策已经酝酿多时，但前期实践情况并不及预期，因为对市场前景的担忧，金融机构整体积极性不高，部分银行甚至暂停了新增房地产对公贷款。对于此次传言的量化政策的落实情况，该人士认为具体效果依然有待观察。

　　多位行业人士向记者表达了此类担忧。从政策来看，去年以来，监管围绕“三支箭”引导金融机构加强房企融资支持的政策不断。从“第一支箭”信贷支持来看，效果仍有待加强。

　　央行数据显示，截至今年三季度末，人民币房地产贷款余额为53.19万亿元，同比下降0.2%，与8月份持平，增速下滑态势有所企稳。房地产贷款增速比上年末低1.7个百分点，低于各项贷款增速11.1个百分点；前三季度减少333亿元，同比少增8821亿元。其中，房地产开发贷款余额13.17万亿元，同比增长4%，增速比上年末高0.3个百分点；个人住房贷款余额38.42万亿元，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4个百分点。

　　不过，此次政策与前期最大的不同在于，提出了市场传言中的“三个不低于”量化要求，尤其相比前期的“三道红线”，信号意义明显。方正证券近期发布研报指出，相比“三支箭”，“三个不低于”更具有可落地性。

　　一位机构人士指出，考虑到房地产贷款增速整体处于较低水平，加上按揭贷款增量主要取决于市场需求回暖情况，从总量角度，简单满足“三个不低于”中的第一个“不低于”不需要特别大的信贷增量。另一方面，从目前消息来看，此轮参与监管和银行座谈的房企依然以央国企及头部民营房企为主，市场关注的50家房企名单尚未有定论，名单的确定需要各银行上报筛选，出险房企会否纳入、纳入后得到多大程度支持还是未知。

　　但该机构人士认为，政策提振行业和市场信心的信号意义胜于量化本身的意义。具体到银行落实动力上，该人士指出，近年来，在信贷需求低迷的“资产荒”背景下，银行业尤其国有大行对优质头部房企的信贷支持动力一直都在，如果“三个不低于”政策落地，业务受影响更明显的是此前房地产贷款增速较低的股份行及中小银行。

　　有国有大行华东某地支行对公负责人对记者表示，该行对央国企和优质民营房企的信贷支持一直都有，包括开发贷，但客户主要集中在保利、龙湖等较优质房企，“只要有融资需求都是支持的”。上述机构人士指出，预计此次政策依然更容易在头部房企及一二线城市落地。

　　从半年报数据来看，经过一轮行业调整后，银行在房地产领域的信贷投放情况分化趋势加剧。从房地产对公贷款来看，截至今年6月末，国有大行、股份行以及主要城农商行中，工农中建四大行仍保持了5%以上增速，邮储银行同比增速为37.2%、交通银行增速为2.6%。同期，渝农商行(-22.4%)、华夏银行(-15.7%)、招商银行(-10.4%)、杭州银行(-10.2%)、光大银行(-8.2%)、平安银行(-7.4%)、中信银行(-2.9%)、浙商银行(-2.8%)、浦发银行(-2.2%)等上市银行对公房地产贷款增速下降较为明显。

　　按揭贷款方面，南京银行(-9.4%)、民生银行(-5.7%)、渝农商行(-4.5%)、浦发银行(-4.3%)、常熟银行(-3.2%)等多数银行出现同比下滑。国有大行中，仅邮储银行保持4.2%同比正增速。

　　方正证券认为，目前看到参会房企基本都是民营房企，体现了银行对三部门“一视同仁”支持房企融资指导的落地实施。就在11月30日，有消息称，碧桂园获邀参加某国有大行组织的房企座谈会，也是目前公开信息中唯一一家受邀参会的“出险”房企。但据记者从知情人士处了解，相关消息不实。

　　另据记者从部分行业人士处了解，对于新一轮地产支持政策，需要监管部门、银行、企业间进行充分沟通了解，最终不排除以行业倡议等形式推动落实的可能。