一线城市，连出两招

　　中新网11月23日电(中新财经记者 左宇坤)二套房首付款比例降至四成、调整普通住宅认定标准，11月22日，深圳房地产政策迎来两大重要调整。

　　业内分析指出，此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中可以说是最大的。这也意味着继广州多次放松楼市调控之后，同在广东省、同为一线城市的深圳终于在房地产政策上有了实质上的变化。

　　首付、税费都减负

　　“这两条政策都具有非常强的信号意义，同时也会对深圳市民购房等产生非常直接的影响。”正如易居研究院研究总监严跃进所言，业内分析认可了本次深圳措施的力度。

　　11月22日晚间，据新华视点消息，其记者从中国人民银行深圳市分行获悉，11月23日起，深圳调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

　　“政策从支持合理住房消费需求，尤其是改善型住房需求的角度出发，对二套房的首付比例做了调整，这有助于降低购房门槛和购房成本，利好购房需求的积极释放。”严跃进指出。

　　政策也取消了过去按普通住宅和非普通住宅分类的标准，全部统一为下调至40%首付的要求。严跃进认为，这有助于政策的更好执行和消化，尤其是对于认购非普通住宅的购房者来说，其首付减负效应会更加明显。

　　乐有家研究中心以总价800万的住宅为例计算，新政前它属于非普通住宅，新政后属于普通住宅，二套房首付压力直接减少320万。

　　同日晚间，深圳市住建局官网还发布了《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。

　　相比此前标准，新的普通住房认定标准通告中取消了“实际成交总价低于750(含本数)万元”这一条标准，即深圳不再对总价超过750万元的房屋交易征收“豪宅税”。

　　“现在对总价已经没有要求，通俗说就是‘取消了豪宅线’。”严跃进指出，也就是说哪怕是1000万总价的房子，只要户型不超标，也完全有可能纳入到普通住宅的标准体系中，享受到更好的购房优惠政策。

　　“此外，从非普通住房性质调整为普通住房性质，在增值税、个税和契税等方面都会产生影响，即直接减少了各税费负担。这对于房东或购房者压力的减少都具有非常重要的作用，利好二手房交易成本的降低。”严跃进说。

　　乐有家研究中心指出，这一政策主要利好的是此前总价在750万元以上的购房者。新政后以750万总价、套内面积低于120平方米、未满5年且买卖双方家庭非唯一的房屋为例，可节省税费40万，为改善型家庭实打实降负。

　　释放改善型住房需求

　　“此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，从2021年5月份开始到现在，深圳二手房价格连续下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。

　　在这样的背景下，自8月底以来，深圳在房地产政策上有所微调，包括陆续出台认房不认贷、房贷利率下调等政策，但政策效应已经基本释放。

　　新房方面，乐有家研究中心数据显示，今年10月，深圳新增一手住宅预售40.5万平方米，库存量仍维持在近500万平方米的高位，去化周期上升至18.5个月。二手房市场方面，据深圳市房地产中介协会数据，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，处在较高水平。

　　但此次深圳调整楼市政策，不同于厦门等地从限购退出的角度入手，而是调整普通住房优惠标准和二套房首付比例。李宇嘉认为，这遵从了降低住房交易成本，满足改善型住房需求的政策本源。也就是政策“小步快跑”，没有一次性到位，为下一步政策调整预留了空间。

　　值得注意的是，降低普通住房优惠标准的措施，深圳在2019年就采取过。李宇嘉指出，由于前几年房价上涨比较快，但普通住房标准一直没有调整，很多住房交易“被豪宅化”。此次调整能够释放一部分改善型需求，促进住房交易。

　　一线城市如何跟进

　　中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，近段时间房地产市场支持类政策密集出台，深圳此番向市场释放了积极信号，有利于稳定市场预期，激发潜在的刚需及改善型需求的释放，促进深圳房地产市场回暖。

　　其中尤以一线城市的政策动向引发广泛关注。除了深圳，广州更是在最近动作频繁，不仅接连成为首个调整二套房首付比例、首个取消土拍限价一线城市，还对公积金贷款买房进行了不少优化。

　　“从一线城市政策的放松逻辑来说，落实认房不认贷、降低首付和利率、放松普通住宅认定标准是三项重要的工具。”严跃进认为，此前广州将二套房的首付比例从五成或七成下降为四成，就说明二套房或改善型住房方面会有降低首付的政策操作。

　　他表示，必须要看到深圳政策带来了很强的“加杠杆”和“减税费”导向，这也为后续一线城市的政策动向预判创造了更好的条件。

　　杨红侠预计，新政短期内将带动深圳房地产市场成交量明显上升。在“因城施策”的背景下，北京、上海也将视市场变化适时推出相应的支持类政策，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。(完)