住户集体拖欠物业费 物业公司“断水断电”是否合法

　　乐山一小区601户住户拖欠物业费

　　物业公司“断水断电”是否合法？

　　连日来，乐山阳光物业管理有限公司一则“告全体业主书”(以下简称“告知书”)引发热议。告知书称，天和大院小区601户住户欠交物业费，致公司严重亏损，公司将自2024年1月1日起停止向供电局和自来水公司交纳公共区域水电费。
“这必将引发公共区域停水停电。”部分业主对此表示担忧。该小区所属的柏杨社区称，已关注到此事，住建部门已经约谈了物业公司，“肯定不会允许他们停水停电。”
12月19日，四川方策律师事务所律师郭刚在接受记者采访时认为，如果物业因私自停电造成业主权益受到损害，可能构成侵权并涉及侵权损害赔偿等问题。

　　物业告知书停水停电包括电梯和车库

　　阳光物业的告知书称，截至12月10日，物业服务费总欠费金额达1514485元，其中2019年欠费2244元，2020年欠费25594元，2021年欠费207015元，2022年欠费457770元，2023年欠费821862元，“物业服务费欠费金额逐年攀升，导致我公司严重亏损，经营举步维艰，已无法按期向员工支付工资，也无法垫资交纳公共区域水电费。”告知书称：“基于此，我公司将不得不自2024年1月1日起停止向供电局和自来水公司交纳公共区域水电费。这必将引发公共区域停水停电，不仅会造成电梯不能运行、二次供水无法持续、车库楼道照明系统关闭，也会造成小区进出车辆、人脸识别系统、监控安保系统等无法正常工作。”
在众多的讨论中，有网友提醒业主，应该对物业公司的服务有一个合理和实际的期望，应该认识到高质量的物业服务需要相应的费用支持，只有按时交纳物业服务费，才能保证物业公司的正常运营和良好服务。但更多的留言，是困惑该601户住户为什么长期不交物业费，物业公司是否有权停水停电。

　　为何欠费管理不善且早已更换物业

　　12月18日，带着疑问，华西都市报、封面新闻记者来到天和大院小区。多位住户告诉记者，他们不交纳物业费的原因是业委会于2021年7月便签订了新的物业公司，“我们不认阳光物业，是他们一直不交接物业工作，霸占着小区不走。”
据天和大院小区业委会提供的物业服务合同显示，2021年7月4日，小区业委会以公开招标方式，经业主大会表决通过，选聘四川荣基物业服务有限公司提供物业服务，服务期限为2021年7月4日起至2025年12月7日止。
业委会相关负责人告诉记者，阳光物业是天和大院小区前期物业，合同期限为3年，开标时间为2010年7月，合同到期后一直没有续签。之所以在2021年时更换物业，是因为阳光物业服务不到位，“小区内长期脏乱差，楼道和电梯内不时还有排泄物。”
记者注意到，天和大院小区公共卫生常年受到关注。2021年当地媒体以《电梯里踩大便，乐山这个小区问题真不少》为题，进行了相关报道。

　　法院判决撤销业委会两次作出的决定

　　12月19日，记者联系阳光物业，对方称不接受任何采访。对此，有部分业主告诉记者，业委会2021年签订新物业的决定，于当年8月被乐山市市中区人民法院判决撤销了，一并撤销的还有业主大会当年作出的“由业委会代表业主启动物业服务的招标、谈判、初选等程序”的决定。
据乐山市市中区人民法院民事判决书，作出上述两次决定的业主大会没有达到《民法典》规定的参会人数、表决人数、面积比例等要求，确认业主大会形成决定的程序不符合《民法典》的规定，依法应当予以撤销。
19日中午，记者从天和大院小区所属的柏杨社区获悉，他们已经注意到了此事，正在协调处理，“有居民要求罢免小区业委会，我们正在协调沟通。住建部门也就物业公司声称要停水停电的事，约谈了公司负责人。物业公司这些行为肯定是不正确的，我们不会允许他们停水停电。”

　　律师说法不得以停水停电方式催交物业费

　　四川方策律师事务所律师郭刚认为，虽然业主以已选聘新物业为由拒交物业费，但根据相关判决可以看出，业主要求原物业退场的决议已被撤销。因此，原物业基于诚信原则继续提供物业服务，维持小区处于正常管理状态，业主应就享受的物业服务支付相应费用。
《民法典》同时也明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如果物业因私自停电造成业主权益受到损害，可能构成侵权并涉及侵权损害赔偿等问题。
华西都市报-封面新闻记者 杜卓滨

　　(华西都市报)