四箭齐发 楼市期待“新拐点”

　　随着新政的落地，人们在期待楼市有更多好消息传来，楼市也在等着“新拐点”的到来。

　　5月17日对于中国楼市来说，注定是不平凡的一天。这一天，中国人民银行连续发布了涉及调整个人住房最低首付比例、商贷和公积金贷款利率的通知，被业内人士用“重大利好”“政策力度前所未有”等词语来形容。

　　随后，各地紧锣密鼓地出台具体政策。仅从一线城市来看，5月17日，广州宣布下调个人住房公积金贷款利率；5月18日，上海、北京、深圳等地也先后宣布下调住房公积金贷款利率。

　　相关政策出台后，市场给出了强烈反响，A股和港股的房地产板块均显著上涨，多只地产股涨停。同时，还带动了地产相关行业股票上涨。

　　刚刚过去的这个周末，一些地区的楼市迎来了暂时“回暖”。在深圳，不少楼盘又开启了“挑灯夜战”的模式，看房客涌入售楼处，一些房产销售带看忙得不可开交。北京多个楼盘的销售人员反馈，到访量明显增加。一名广西的房产经纪人向中青报·中青网记者表示，5月下旬，当地房屋销售的情况比5月上旬好了不少，不过，虽然看房的人多，但他们也在观望是否现在就“上车”。

　　随着新政的落地，人们在期待楼市有更多好消息传来，楼市也在等着“新拐点”的到来。

　　四箭齐发稳楼市 进一步降低购房门槛

　　5月17日，中国人民银行发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。

　　至此，全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限被取消；5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

　　当天下午，在国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲宣布，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。

　　上述政策被市场称为央行发出的“四支箭”。对消费者而言，更是实实在在的利好。新政落地后，如个人购买价值300万元的首套商品房，首付45万元就可以“上车”，门槛进一步降低；以贷款期限30年的100万元住房公积金贷款为例，按等额本息还款方式计算，购房者每月的还款额将从4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元；此外，保障性住房筹集的步伐加快，更多人可以更快实现“住有所居”。

　　在广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，降首付与降利率结合起来，再加上目前房价降低，购房者的月供负担将大幅度下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。

　　新一轮住房政策不仅重磅，而且出击有力。易居研究院研究总监严跃进指出，政策对于购房者积极入市会产生实质性影响。后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”购房模式的形成，将助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于房地产市场的复苏。

　　刚过去的周末，不少潜在购房者的看房热情被“点燃”。其中，有的人看到了实实在在的优惠，有的人想来“抄底”，也有人担心再不“上车”就涨价了。一些地区房屋成交量明显上升。贝壳App行情播报显示，5月17-19日，深圳房屋成交量持续上升。

　　消化存量商品房将按下“加速键”

　　新政之下，不少地区的房屋挂牌量激增。近期，各地优化房地产市场政策频出，多地二手房挂牌量激增，如何消化存量商品房已经成为提振楼市的一个“大课题”。

　　陶玲表示，作为新创设的结构性货币政策工具，拟设立3000亿元保障性住房再贷款、支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房等，是中国人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标：一是加快存量商品房去库存；二是加快保障性住房供给；三是助力保交楼和“白名单”机制。

　　这类政策创新工具利率低，且可多次展期，此次再贷款有利于激活市场资金和楼市活力。李宇嘉认为，此次再贷款，利率只有1.75%，比PSL(抵押补充贷款)的利率还要低。可见，再贷款的目的是撬动市场资金，恢复地产金融“加速器”，缓解当前贷款需求不足和加杠杆积极性低的状况，最终修复市场动力。

　　李宇嘉关注到，之前，也有类似政策工具创新，但在自主决策、风险自担原则下，一些商品房项目收购后通过运营覆盖贷款本息的难度比较大。因此，发挥政策效果的关键取决于是否有好的运营项目。

　　李宇嘉认为，政府还需出台相关辅助政策，进一步发挥新创设的结构性货币政策工具的作用。首先要确保期房项目能顺利交付，顺利办证，以及公建配套是完善的，“否则房屋收购回来保交付的压力会给到国企和地方政府。”

　　同时，要严格把握所收购商品房的户型和面积标准。他指出，现在的新房项目普遍户型偏大，而公租房、保租房、配售型保障房面积大都在60平方米、70-90平方米，在售的符合条件的房产项目可能并不多，需要对在建、储备土地进行调整规划。此外要做到信息公开透明，保障房面向低保低收入人群的分配属于兜底保障，需要贯彻成本最低原则。“只有成本最低，才能让再贷款可以偿还、可以循环。”李宇嘉说。

　　存量土地盘活政策或加快“上新”

　　5月17日的住房新政也从更广的层面为房企进行纾困和化债，即从妥善处置盘活存量土地入手。

　　在国务院政策例行吹风会上，自然资源部副部长刘国洪表示，按照做好保交房工作要求，在广泛调研的基础上，自然资源部准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式，妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。

　　刘国洪介绍，主要是通过两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。

　　在支持地方以合理价格收回土地方面，主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。同时，允许地方采取“收回-供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。

　　严跃进认为，过去盘活存量土地的目的在于减少土地闲置和浪费，为其他领域提供更多的用地支持。此次盘活存量土地的重心有所转变，主要是立足缓解房企困难和压降债务层面。

　　此外，严跃进还指出，这恰恰说明一点，即各地近期存量土地的盘活政策也会加快“上新”。他说：“这也为后续更多土地纳入改革，同时加快处置，创造了条件。”

　　中青报·中青网见习记者 赵丽梅 记者 张均斌 来源：中国青年报

　　2024年05月21日 06 版