北京龙年土拍分化明显 9宗横菜地块排队入场

　　春节假期结束第一周，北京迎来龙年首次土拍，接连拍出4宗住宅地块。其中包括港中旅28.865亿摘得的海淀翠湖0024地块、中建壹品48.76亿摘得的大兴西红门6035地块，以及住总底价竞得的顺义新城03-21地块和昌平百善0004地块，土地总成交金额125.225亿元。

　　十余家房企争抢优质地块

　　2月22日，北京市政务中心土拍大厅坐满了前来拍地的开发商，现场可以看到，开发商们对获取优质地块的意愿强烈，包括金隅、金茂、中海、海开、厦门国贸、兴创、铁建等房企均积极举牌。经过多轮竞逐，港中旅、中建壹品分别揽获海淀翠湖地块、大兴西红门地块。竞得开发商代表在现场相互拥抱庆祝拿地。“很幸运，会打造好产品。”港中旅拿地代表在现场对北青地产表示，海淀地块确实竞争激烈，相信产品会尽快进入市场。

　　据了解，港中旅上一次在北京拿地还是在5年前，在亦庄开发了中旅亦府限竞房项目。此次中海有意入股合作开发海淀翠湖地块。可以看到，在现行的摇号竞拍规则基础上，现场参与竞拍的房企均为独立报名，实际竞得地块后再以联合体、合作的模式进行开发，这样有利于提升摇号中签率。

　　土地价格与售价之间预留合理利润空间

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，海淀翠湖0024地块位于海淀翠湖科技园板块，创客小镇北侧，为二类城镇住宅用地，土地面积约2.53万㎡，建筑控制规模约4.55万㎡，销售指导价8.5万元/㎡(同现房)，浮动8%，成交楼面价63464元/㎡，溢价率15%。容积率1.8，预计洋房+小高层产品。

　　地块南侧是2018年限竞房时期著名的翠湖三兄弟：葛洲坝·紫郡兰园、中铁碧桂园·山屿西山著、万科·翡翠云图，当年限价5.5万元/㎡。地块旁边有华为北研所，中国人寿科技园、创客小镇、中关村温泉科技园。离百度、腾讯等大厂所在的中关村软件园也不远，周边有一定购买力。

　　本次中建壹品竞拍的地块位于西红门板块，地块周边日渐成熟，所属板块是成片规划、集中开发的区域，有多宗住宅、教育等用地规划，目前已官宣引入北京四中和北京市西城区黄城根小学两所优质资源学校。板块有规划19号线地铁。

　　目前板块已进驻开发商在售新房项目包括中建壹品·御璟星城、华润·橡树湾、中建·玖玥府。

　　此次中建壹品竞得的大兴西红门6035地块销售指导价6.6万元/㎡，浮动8%，成交楼面价约4.15万/㎡，溢价率15%。地块容积率2.5、控高45米，未来可打造小高层社区。

　　相比之下，同板块相同均价6.6万元/㎡的新房项目，橡树湾三期楼面价4.16万元/㎡，但需要配建4千平幼儿园、1.8万平现房；中建·玖玥府楼面价4.16万元/㎡，配建4千平幼儿园、2.6万平现房。此次中建壹品新拿地块无配建，利润空间相对更充足。

　　合硕研究机构首席分析师郭毅分析认为，热点地块房地价差不断收窄之后，可能会带来品质差异化减配或者在细节上的成本精益化等问题。

　　北京住总底价收入顺义、昌平地块

　　此次土拍中顺义新城地块、昌平百善地块遇冷，均由北京住总底价拿地。其中顺义新城地块位于顺义区仁和镇，地块体量不大约5.68万平，容积率2.0，预计以低密洋房产品为主。地块周边的配套设施成熟度较高，地块北侧紧邻龙湖·御湖境项目，南侧有规划的零售商业用地，东侧是西辛小学仁和校区，西侧是望泉西里小区。地块周边交通便捷，有地铁15号线可直达望京，与多条地铁线进行换乘。该宗地块最终由住总以底价12.6亿元竞得，建设面积28400㎡，无配建，住宅楼面价约2.22万元/㎡，销售指导价4.6万/㎡。

　　“顺义土地供应主要分为几个板块，后沙峪、顺义主城区、马坡。板块相对多，各种类型户型产品都有供应，刚需、改善，内部板块之间也形成了相互的竞争和挤压。”郭毅分析认为，住总此次摘得地块所在区域在售新房有四个，板块内主要客户来源是地缘性改善人群，基数相对有限，所以板块内新房竞争激烈，对项目而言很难在去化速度和销售价格上有好的表现。

　　事实上，近日北青地产走访多个顺义新房项目发现，各项目在产品设计上下足了功夫，从刚需产品到改善性产品供应丰富。

　　“顺义板块的新房竞争白热化程度远超北京其他板块，无论是项目的拓展面积、还是精装标准，以及实际销售价格。”郭毅表示，截至2023年底数据显示，顺义可售存量套数为9394套，去化周期为16.2个月。2022年同期为24.2个月，2021年为12.1个月。

　　住总摘得的昌平区百善镇沙河高教园板块、北六环南侧，销售指导价5.6万元/㎡，浮动10%，容积率0.8。地块距离沙河高教园地铁站仅约1.2公里，三站地铁可达朱辛庄，五站可达西二旗，与互联网大厂之间的职住通勤较为便利。

　　地块周边竞品项目有梧桐星宸，首次开盘5万元/㎡，项目北侧1站地建发·观堂府目前网签价46588元/㎡。

　　今年昌平将迎来中海朱辛庄项目、3月底昌平生命科学园0056地块、拟供应中的昌平马池口、土城新村地块，为北城购房者提供更多新盘选择，开发商之间的竞争也将更加白热化，这也是开发商在拿地时更为谨慎的原因。

　　9宗“横菜”地块令人期待

　　2月22日，北京市规自委发布了北京今年第一批拟供地清单，共涉及23宗用地，土地面积约140公顷，地上建筑规模285万㎡。据悉，这些项目将最晚于今年5月31前供应。

　　其中，不乏优质地块的供应，23宗地块中有9宗地块位于中心城区，包括东城区少见的“上新”，二环金鱼池地块，海淀永丰南地块，朝阳酒仙桥、十八里店朝阳港等“横菜”地块。

　　“今年土地供应最主要的特点就是优质地块增多，包括朝阳CBD、酒仙桥、松榆里、东城金鱼池这种城市核心板块都有供地，所以这些热点的优质地块的供出，将会为今年的土地市场创作出一个接一个的土拍场面的小的高潮。”郭毅分析认为，现阶段开发商拿地对地块价值对平衡和评估越来越精细，一些热点的、有确定性价值逻辑的地块，可能会获得更多开发商的集中竞拍。而对于那些拿地后可能会出现短期滞销，或者短期找不到市场突破口的地块则会无人问津，土地市场在今年的市场表现上会更加两极分化。

　　值得注意的是，今年开年以来北京楼市宽松政策陆续出台，通州取消双限、LPR下调，都为激活楼市潜在需求助力。

　　对此，郭毅分析认为，借鉴通州取消双限政策，北京近郊区的限购宽松方向更加清晰，下一阶段放松限购或许是新的政策着力点。同时购房金融成本也在今年有望进一步降低的空间，房贷利率处在持续下降通道，包括加点的下降。

　　郭毅表示，北京新房市场成交量基本占到整体市场总成交规模的20%-25%之间，二手房市场相对占据主流需求，二手房市场流动性联动新房的销售业绩。目前来看，二手房中的“老破小”和“远大新”价格在持续走低，而次新二手房，特别是一些产业园周边的次新房房价相对坚挺。

　　从今年市场供应的地块来看，优质核心城区新房销售依旧会表现良好，整体新房的产品力会随着竞争的激烈程度有所提升，在整体房产销售占比中可能依然还会保持在25%的一个高比重区间。

　　文/张郁唯